Usando sus ahorros en un pago de hipoteca de Down

Cuando el mercado de la vivienda comenzó a sumergirse en 2007, parecía que los días de hipotecas baja hacia abajo-pago habían terminado. Pero, sorprendentemente, sólo unos pocos años más tarde, incluso los consumidores con crédito por debajo del promedio a menudo pueden comprar una casa con mucho menos que el 20% por adelantado.

Incluso en el período inmediatamente posterior a la corredera de la vivienda, los consumidores tenían unas cuantas opciones si su cuenta de ahorros era un poco escaso. hipotecas de la FHA, que requieren sólo un 3,5% menos, disfrutaron de un aumento de la popularidad. Y, para aquellos que se clasificó, préstamos hipotecarios VA permite a los compradores a financiar la totalidad del precio de su casa.

En estos días, también se está volviendo más fácil conseguir un préstamo convencional con un pago inicial bajo. Fannie Mae y Freddie Mac, que compra la mayoría de las hipotecas de los prestamistas de Estados Unidos, recientemente anunciaron que disminuir su pago inicial mínimo del 5% al ​​3%. Al hacerlo, se abrió la puerta para que los bancos compiten por los compradores de vivienda con problemas de liquidez.

Aunque aún es posible comprar una casa con muy poco hacia abajo, si se trata de una buena idea para los consumidores es otra cuestión. ¿Tiene sentido para construir sus ahorros y esperar para ir de compras a domicilio hasta que pueda poner más dinero en efectivo en el cierre? Y cuánto de sus ahorros en caso de que invertir en la vivienda? Aquí hay algunos factores a considerar.

Bajo Anticipo: mayores costos a largo plazo

Tal vez la primera cosa que pensar con préstamos de pago baja hacia abajo es que, con pocas excepciones, te van a costar más en el largo plazo. Debido a que está financiando más de los precios de la vivienda, los pagos de sus intereses durante la vida del préstamo van a ser considerablemente más alto

Por ejemplo, si usted compra una casa de $ 200,000 con un 5% menos que en lugar de 20%, tendrá que pagar aproximadamente $ 35,000 más en intereses durante el transcurso de un préstamo a 30 años. Obviamente, también tendrá que pagar más para cubrir el principal del préstamo también.

Teniendo en cuenta lo increíblemente bajos tipos de interés actuales son, esto por sí solo podría no le impida comprar una casa más temprano que tarde. La preocupación más grande está añadiendo a sus gastos de las primas de seguro hipotecario por lo general va tiene que soltar más si usted compra una casa o condominio con menos del 20% hacia abajo. El punto de estos pagos es para cubrir la pérdida del prestamista en caso de incumplimiento de su préstamo.

Hay dos tipos básicos de seguro de hipoteca. Si usted saca un préstamo FHA, los prestamistas privados proporcionan los fondos para la compra de su vivienda, y el gobierno actúa como su aseguradora. Si la casa vale menos de $ 625.000, la prima de seguro anual de la hipoteca (MIP) es actualmente el 0,80% o 0,85%, dependiendo de la cantidad financiada. También tendrá que pagar una prima por adelantado, lo que equivale a poco más de $ 3.000 para un préstamo de $ 180.000.

Si usted obtiene una hipoteca convencional, en su lugar algo que se llama paga el seguro hipotecario privado o PMI. Por lo general, cuesta entre 0,3% y 1,15% por año, aunque en este caso no hay ninguna cuota por adelantado. (Para más información, ver: ¿Cuál es la diferencia entre el seguro hipotecario privado (PMI) y prima de seguro hipotecario (MIP)?)

Un compromiso de pago de Down

¿Tiene la posibilidad de un seguro de hipoteca significa que usted debe esperar hasta que usted puede poner un total del 20% del costo de la casa? No necesariamente.

Para empezar, en algunas ciudades más caras, la espera no siempre es realista. Si usted vive en una parte del país donde incluso modestas casas cuestan $ 400,000, que tendría que gorronear $ 80.000 antes de entrar en el mercado. Y si usted vive en un área donde la compra es menos caro que alquilar, podría haber un desincentivo adicional para mantenerse al margen hasta que haya ahorrado lo suficiente para evitar el seguro de hipoteca.

Para algunas personas, la mejor opción podría ser la de encontrar un término medio entre un pago inicial mínimo y el tradicional 20%. Por ejemplo, si usted toma un préstamo FHA y anote el 10%, el seguro de hipoteca se cancelará después de 11 años; de lo contrario, usted continuará pagando por la totalidad del préstamo. ¿Se puede financiar de nuevo en una fecha posterior para deshacerse del seguro? Claro. Pero no hay ninguna garantía de que las tasas de interés estarán en o cerca de sus mínimos históricos cuando lo hace.

Además de su prima de seguro hipotecario (MIP) disminuye cuando se hace un pago grande hacia abajo. Cuando se toma una hipoteca de 15 años, por ejemplo, si se puede pagar el 10% por adelantado el pago anual se reduce de 0,70% a 0,45%.

Aunque los detalles son un poco diferente con PMI, se aplica la misma lógica. Cuanto mayor sea el pago inicial, menos usted tiene que pagar en primas. Una de las ventajas de PMI, sin embargo, es que se puede cancelar una vez a alcanzar el 20% valor de su casa (ver ¿Cómo deshacerse de un Seguro Hipotecario Privado).

Si el banco mantiene su hipoteca en sus libros – es decir, no se lo venden a una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac – puede que no es necesario un seguro en absoluto. Sin embargo, los bancos suelen cobrar una cuota por adelantado o una tasa de interés más alta si se opta por un préstamo de bajo pago inicial para ayudar a mitigar el riesgo que están asumiendo. Incluso un medio adicional de un punto porcentual que puede costar varios miles de dólares más durante un período de 30 años. El efecto general es el mismo: Cuando se pone más abajo, usted puede pedir prestado por menos.

Riesgo de ir ‘Submarino’

Otro error de echar al mínimo cuando se compra una casa es que tiene menos protección si el mercado de la vivienda cae. Con sólo un 3% o 4% hacia abajo, usted podría encontrarse fácilmente debido más al banco de lo que vale su casa. Eso es exactamente lo que le pasó a muchos propietarios de viviendas durante el colapso de la vivienda más reciente.

Si usted va “bajo el agua” en su casa e inesperadamente pierde su trabajo, por ejemplo, ya no tiene la opción de pedir prestado contra su propiedad para pagar los gastos o la posibilidad de vender la casa sin tener que pagar una gran cantidad de dinero al prestamista.

Mientras que usted no está completamente protegido incluso si se pone un 10% o 15%, que se está dando un tampón mucho mayor si los precios de casa tomar un giro para peor.

Mantener un cojín de Ahorro

Ahorro para una casa es un objetivo importante de la vida. Pero a medida que ensamble el pago inicial, asegúrese de no dejar a sí mismo demasiado corto de dinero en efectivo. No sólo es bueno tener un fondo de emergencia (idealmente seis meses de costos de vida), también necesitará fondos de repuesto para los gastos inesperados que comprar una casa conlleva con frecuencia. Para más información, ver cuánto efectivo debo tener en el banco?

Establecer un presupuesto estricto antes de empezar a buscar casa, para que sepa lo que puede permitirse el lujo de gastar. Y haga lo que pueda para construir sus reservas de efectivo en cuanto a instalarse y terminar la pintura y sustitución de alfombras y muebles. Además, recuerde que la gente dice que es bueno para vivir en una casa un poco antes de hacer renovaciones que no son obligatorias antes de mudarse.

Balance

Pueden préstamos de bajo-abajo-pago será una buena opción para algunos propietarios? Absolutamente. Sin embargo, el cálculo de los costos a largo plazo de seguro de hipoteca o la tasa de interés más alta que tendrá que pagar para asegurarse de que vale la pena. para más información, véase Hipotecas: ¿Cuánto puede pagar? y Top 10 estafas hipotecarias comunes a evitar.