Hay muchas opciones de hipotecas disponibles para los propietarios de viviendas. Una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años ya no es única opción de financiación de un consumidor. Hay hipotecas de tasa variable de ajuste mensuales, hipotecas período fijo de tasa ajustable (ARM), 3-2-1 comprar o parciales y las ARM con opción de pago, sólo para nombrar unos pocos. (Para obtener más información sobre las hipotecas, ver las compras para una hipoteca, comprender la estructura de hipoteca y de invertir en bienes raíces.)
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Como es el caso con la mayoría de las decisiones financieras, por lo general hay un equilibrio entre el riesgo y la recompensa en la elección de una hipoteca. En este artículo, te llevaremos a través del proceso para hacer su propia decisión de hipoteca basado en el riesgo.
Conozca su hipoteca
Una hipoteca de tasa variable, por ejemplo, podría ofrecer pagos mensuales iniciales bajas sobre la base de los tipos de interés actuales, pero los pagos mensuales tienen el potencial de aumentar sustancialmente en el futuro si las tasas de interés suben. Una hipoteca opción de pago puede ofrecer pagos mensuales iniciales muy bajas cuando se añade el interés diferido al saldo de capital de la hipoteca, sino que existen factores desencadenantes que pueden implicar que los pagos mensuales que se elevan súbitamente. Un propietario debería hacer frente a serias dificultades financieras si los precios de las viviendas caen mientras saldo de capital de la hipoteca se eleva. La clave para hacer una buena decisión financiera con respecto a la elección de una hipoteca es para identificar y medir los riesgos asociados con la hipoteca y luego hacer las preguntas, ¿Son los riesgos que vale la pena la recompensa? y se pueden tolerar los riesgos asociados con un mal resultado?
Dos medidas primarias de riesgo Hipoteca
Hay dos riesgos principales asociados con la elección de una hipoteca que se deben identificar y medir: el riesgo de descargas de pago y el efecto de una hipoteca sobre equidad de la vivienda.
choque de pago
impacto por el pago es el término utilizado para describir el potencial de considerables aumentos en los pagos mensuales. El pago de choque se asocia generalmente con hipotecas de tasa ajustable. Es el resultado de la expiración de un índice temporal de inicio o el período de tasa de interés fija, una tasa de interés totalmente indexada en aumento, al final de un período de pago de interés solamente o la refundición de un pago mínimo del brazo opción de pago.
Todas las hipotecas de tasa ajustable conllevan cierto riesgo de descarga pago. Muchos tienen las características mencionadas anteriormente, que se suman a este riesgo. Por ejemplo, 3-2-1 o 2-1 buy-downs ofrecen una tabla de tasas de inicio temporales iniciales; como esas tasas de inicio caducan, los pagos mensuales aumentan. Brazos fijos de período tienen una tasa de interés fija durante un cierto período de tiempo, generalmente tres, cinco o siete años. Como el período de tasa fija expira, los pagos mensuales es probable que aumenten.
hipotecas de interés solamente pueden ofrecer pagos iniciales más bajos debido a que el pago mensual se compone sólo de interés; cuando el período de interés solamente expira, el pago mensual se incrementará. Algunas hipotecas, tales como las denominadas hipotecas con opción de pago, ofrecen pagos mensuales iniciales muy bajos, pero también tienen factores desencadenantes que pueden causar el pago para aumentar sustancialmente. (Para seguir leyendo sobre ARM, consulte sueño americano o hipoteca pesadilla ?, armadas y peligrosas hipotecas y:. Tasa Fija versus tasa ajustable)
Home Equity
capital de la casa es una medida del valor neto de una casa para el dueño de casa. La creación de valor de la vivienda acumula riqueza y abre beneficios financieros adicionales y opciones de financiación. Sin embargo, la destrucción de capital de la casa también puede limitar severamente las futuras opciones de financiación.
La comprensión de efecto probable de una hipoteca sobre equidad de la vivienda en un horizonte de tiempo planificado es importante para las consideraciones financieras futuras. Una medida de riesgo primario usado por los prestamistas es el tamaño de la hipoteca con relación al valor de la propiedad. Esto se conoce como la relación préstamo-valor. Si equidad de la vivienda es destruido, el préstamo-valor proporción aumenta. Esto puede hacer que sea más difícil para refinanciar de un préstamo existente, requiere que la nueva financiación se hará a una tasa de interés más alta, requiere el pago de un seguro hipotecario privado, o necesitar el uso de un tipo diferente de hipoteca. En el peor de los casos, si el valor de una casa cae por debajo del saldo de capital remanente de una hipoteca, todas las opciones de financiación se eliminan de manera efectiva. (Para seguir leyendo sobre este tema, véase Hipotecas:. ¿Cuánto ?, ¿Puede permitirse pagar su hipoteca y la excavación de salir de la deuda personal)
En los préstamos tradicionales, parte del pago de la hipoteca de cada mes se aplicará al saldo de capital de la hipoteca de acuerdo a un plan de amortización. Sin embargo, muchas nuevas hipotecas que se han hecho populares en los últimos años ofrecen características tales como pagos de interés solamente, o incluso los pagos que son menos que los pagos de interés solamente. Cuando se hace un pago de interés solamente, el saldo del capital restante de la hipoteca se mantiene constante. Cuando se hace un pago que es menor que el pago de interés solamente, se crea intereses diferidos. A continuación se añade intereses diferidos al saldo de capital de la hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa. El saldo del capital de la hipoteca aumenta realmente! Cuando el saldo de capital de una hipoteca permanece constante o aumenta, capital de la casa puede permanecer constante o sea destruido, dependiendo de la tasa de apreciación del precio de la casa. Debido valor de la vivienda juega un papel importante en las consideraciones financieras futuras, la tasa de creación de valor de la casa debe ser una parte importante de cualquier decisión hipoteca. Esto es especialmente cierto para los de sólo interés y amortización negativa hipotecas porque la mayoría de los prestatarios eligen estos préstamos con la intención de financiar de nuevo fuera de ellos dentro de un determinado horizonte temporal.
haciendo estimaciones
medir adecuadamente los riesgos de choque pago y capital en la propiedad inherentemente requiere la realización de estimaciones de las tasas de interés futuras y apreciación del precio de la casa. Estas estimaciones se basan en un resultado más probable o probable. Ellos no deben basarse únicamente en escenarios de mejor o peor de los casos. Estos cálculos se pueden realizar los pagos de la hipoteca y equidad de la vivienda.
El cálculo de equidad de la vivienda
equidad de la vivienda es una función de dos cosas: la velocidad a la que el precio de mercado de una casa se aprecia o se deprecia y el saldo del capital restante de una hipoteca. (Valor de la vivienda es igual al valor de la casa menos saldo de capital de la hipoteca). La velocidad a la que los hogares aprecian o deprecian varía de un estado a otro, una ciudad a otra, e incluso de un barrio a otro dentro de la misma ciudad. No hay una forma única e infalible para hacer una estimación de la futura apreciación del precio de la casa. Sin embargo, el reciente desempeño pasado y la tendencia de las tasas de reconocimiento para vuelven a sus promedios de largo plazo pueden servir de orientación. Por ejemplo, si un hogar apreciado 10% en el año anterior, pero el promedio a largo plazo es de 5%, 7% podría ser una buena estimación para el próximo año (6% podría ser una buena estimación para el año después de eso, y 5% es una buena estimación para el resto de años).
La forma más sencilla de calcular los valores de viviendas futuras, basándose en estimaciones de la apreciación del precio es utilizar una hoja de cálculo en el que el valor de la casa en cada mes es igual al valor de la vivienda en el mes precedente x (1 + (tasa de apreciación anual estimado / 12) ). Nota: este método utiliza capitalización mensual de una tasa anual, lo que significa que la apreciación anual calculado será ligeramente más grande que un cálculo simple anual. (Para obtener más información sobre la composición, véase Superando lado oscuro de la composición y la comprensión del valor temporal del dinero.)
El cálculo de futuros pagos mensuales
El cálculo de los pagos mensuales futuros de algunas hipotecas puede ser muy difícil porque se trata de estimaciones de tasas de interés futuras, los cuales deben ser aplicadas a la estructura de tipos de interés incrustado de la hipoteca, como por ejemplo, techos de tipos de periódicos y de interés de por vida iniciales, así como negativo límites de amortización y buy-downs temporales. Existen muchas herramientas en la web para ayudar. La clave, como se mencionó anteriormente, es el uso de estimaciones razonables y probables de tipos de interés futuros.
La historia ha demostrado que, si bien no existe un método de predicción de futuras tasas de interés es del todo exacto, la mejor estimación de las futuras tasas de interés es un consenso de opinión mercado. La opinión del mercado se refleja mejor en la forma de la curva de rendimiento. Por lo tanto, cuando se utiliza una calculadora basada en la web para calcular los valores futuros de la hipoteca, se sugiere que el curso de las futuras tasas de interés será determinada por la forma de la curva de rendimiento. Por ejemplo, si el índice al que está vinculado actualmente un ARM se sitúa en el 6%, y el de tres meses de rendimiento del Tesoro es del 5%, mientras que el rendimiento del bono del Tesoro a dos años es del 6%, podemos asumir que el índice de el que la hipoteca está ligado se incrementará en un 1% (el diferencial entre los tres meses del Tesoro y notas del Tesoro a dos años) en los próximos dos años.
La medición de los valores e identificar los riesgos
Hacer un pronóstico razonable de las futuras tasas de interés y el uso de una buena calculadora de hipotecas basada en web permite la identificación, medición y el calendario de riesgo de choque pago. Cuando se utiliza una calculadora basada en la web, se sugiere que los valores calculados de la hipoteca pueden copiar en una hoja de cálculo. Después de que los valores iniciales se calcularon usando un pronóstico más probable de tipos de interés futuros se han descrito anteriormente y se copia en una hoja de cálculo, cálculos adicionales se pueden hacer pronósticos sobre la base de la variación de intereses futuros y copiado en la misma hoja de cálculo. Los valores del resultado más probable continuación, se pueden comparar con y se medirán en valores basados en la variación de las previsiones de tipos de interés futuros.
cálculos de capital de la casa se pueden hacer de la misma manera. El resto de los principales valores de equilibrio calculados usando la calculadora de hipotecas basada en la web pueden ser restadas de las futuras estimaciones de valor hechos en casa como se ha descrito anteriormente en la sección Cálculo de equidad de la vivienda. Diferentes estimaciones de la futura apreciación del precio de la casa se pueden hacer y se miden contra el resultado más probable.
Tomar una decisión basada en el riesgo
Con una hoja de cálculo que muestra y la comparación de una programación de un escenario pago mensual más probable contra variando escenarios de pago mensual, y un análisis similar de los escenarios de capital de la casa, una decisión efectiva de la hipoteca basado en el riesgo se puede hacer.
Las siguientes preguntas importantes pueden ser formuladas y contestadas de una manera educada, basado en el riesgo.
Escenario Pago mensual
Entendiendo que el escenario pago mensual más probable es una estimación, pero tener la capacidad de medir diferentes escenarios de pago mensuales en contra de ella, es el riesgo de elegir la hipoteca x vale la pena la recompensa, y puede el riesgo de un mal resultado ser tolerada caso de que suceda? En otras palabras, me gusta el bajo pago mensual inicial, pero está teniendo ahora vale la pena el riesgo de que pueda aumentar sustancialmente en el futuro, y si lo hace aumento, voy a ser capaz de cumplir con el pago sin hacer hincapié en mi situación financiera?
Home Equity Escenario
Entendiendo que el escenario de equidad de la vivienda más probable es una estimación, pero tener la capacidad de medir diferentes escenarios de capital de la casa en contra de ella, es el riesgo de elegir la hipoteca x vale la pena la recompensa, y puede el riesgo de un mal resultado ser tolerada caso de que suceda? En otras palabras, me gusta la hipoteca x debido a los bajos pagos mensuales iniciales, y mi mejor estimación llamadas para la apreciación sustancial de precios de viviendas, por lo que no me importa mucho sobre el pago por el saldo de capital de mi hipoteca, pero si mis estimaciones de apreciación del precio de la casa llegar a ser malo, ¿cómo será mi casa como la situación patrimonial, la forma en que dicho efecto, que mis futuras opciones de financiación, y es que el riesgo de que pueda permitirse el lujo de tomar?
(Para una ventanilla única en hipotecas de alto riesgo y la crisis subprime, echa un vistazo a las hipotecas de alto riesgo función).