Todo está relacionado: interés, hipotecas, la Economía

Una de las principales consideraciones cuando una persona está tratando de refinanciar o comprar una casa es la tasa de hipoteca que prevalece en el mercado de la vivienda ya que la tasa tiene un impacto económico directo sobre el ingreso y la responsabilidad del prestatario desechable.

Pero lo que afecta a las hipotecas? La economía, las tasas de interés, y las tasas hipotecarias están entretejidos, con la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) que tiene un efecto directo (y derivados) en cada una de ellas.

La economía y tasas de interés

Las políticas de la Fed se basan en la situación económica de los EE.UU.. El Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC), que puede ser llamado brazo de la toma de decisiones de la Fed, evalúa la salud económica los EE.UU. “, basado en los datos de calidad de diversos organismos. Sobre la base de lo que el FOMC cree acerca de la situación económica (como el crecimiento, la inflación, el empleo), la Fed decide sus tarifas. La tasa de fondos federales es uno de los tipos de interés oficiales, y los otros tipos de interés monetarios cruciales, como la tasa de descuento y la tasa preferencial, están influenciadas por la tasa de fondos federales fijada por la Reserva Federal.

Cuando la Reserva Federal mantiene la tasa de fondos federales en niveles bajos, que afecta a toda la economía de Estados Unidos a través de otros tipos de interés que hacen préstamos para personas y empresas más baratos. Se anima a la gente a tomar préstamos de consumo para gastar y las empresas son inducidos a pedir prestado para la expansión y otros fines, todo lo cual ayuda a estimular el crecimiento económico y aumentar el empleo.

Hay situaciones tales como una inflación muy alta cuando el banco central aumenta las tasas de interés con el fin de controlar la oferta de dinero en la economía. El objetivo para la tasa de fondos federales fue tan alta como 20% a principios de 1980 la inflación; la tasa ha disminuido de manera constante hasta hace poco. El FOMC elevó el rango objetivo para la tasa de fondos federales a 0,25% – 0,5% de diciembre el año 2015 en adelante. (Lectura relacionada, ver: de la Fed Nuevas herramientas para la manipulación de la economía.)

El cambio en la tasa de fondos federales se transmite a través de las operaciones de mercado abierto (OMA) (es decir, compra o venta de los bonos del Tesoro de Estados Unidos). Si el banco central tiene como objetivo aumentar la oferta de dinero en la economía, entonces compra bonos, dando dinero en efectivo a cambio. Cuando el banco central compra bonos, precios de los bonos se mueven hacia arriba y el consiguiente aumento de la oferta de dinero hace que el préstamo más barato, con lo que las tasas de interés.

Por el contrario, si la Fed pretende exprimir el exceso de oferta monetaria, entonces se vende bonos y recibe dinero en efectivo. La venta de bonos disminuye precios de los bonos, mientras que simultáneamente disminuye la oferta de dinero, lo que significa menos dinero que circula en la economía. Eso hace que los préstamos más caros y empuja al alza los tipos de interés. Como regla general, los precios de los bonos y las tasas de interés se mueven en direcciones opuestas. (Para más información, ver: ¿por qué las tasas de interés tienden a tener una relación inversa con el precio de los bonos?)

Los vínculos con las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias no se ven afectadas inmediatamente por un cambio en las tasas de interés o la situación económica, pero hay muchas conexiones que transmiten lentamente su influencia. Entonces, ¿qué las tasas de hipotecas dependen?

A largo plazo los rendimientos del Tesoro impactan directamente las tasas hipotecarias fijas (significa rendimiento a largo plazo a 10 años y 30 años). No hay otro producto que compite por los mismos inversores que invierten en 10 años o de 30 años del Tesoro, conocidos como valores respaldados por hipotecas (MBS). Por lo tanto, tan pronto como los rendimientos aumentan, estos productos también tienen que ofrecer una mayor rentabilidad para atraer a los inversores, que sólo es posible cuando se dan los préstamos a una tasa más alta. Por lo tanto, los rendimientos más altos dan lugar a un aumento de las tasas hipotecarias. (Lectura relacionada, ver: Beneficio de la deuda hipoteca con MBS).

Ahora vamos a relacionar los rendimientos de los bonos del Tesoro a la economía. Decir que el panorama económico es sombrío; la gente le gusta moverse fuera de las poblaciones hacia los bonos del gobierno y valores para la inversión, ya que son considerados los más seguros. Esto aumenta la demanda de estos instrumentos, empujando hacia arriba los precios de bonos. Como los precios de los bonos se mueven hacia arriba, el rendimiento (o retorno) de ellos cae. Ya que los rendimientos caen, las tasas hipotecarias también comience a bajar. Por lo tanto, en general, un escenario económico lento estará acompañado por menores tasas de hipoteca (a través del mercado de bonos) y las tasas de política más bajos ya que el banco central trata de dinamizar la economía. Lo contrario es cierto cuando la situación económica y pronóstico es bueno.

Mientras que la tasa de fondos federales (y otros tipos de interés) no tiene un efecto directo sobre las tasas hipotecarias fijas a largo plazo, tienen un efecto directo sobre las hipotecas de tasa ajustable (ARM). Esto se debe a los préstamos de tasa variable son analizados y revisados ​​sobre una base mensual, semestral o anual, dependiendo de la tenencia y están vinculados a los rendimientos del Tesoro a un año.

La curva de rendimiento es una curva que muestra el corto plazo y largo plazo los rendimientos del Tesoro. La siguiente tabla muestra las curvas diarias del Tesoro elásticos de diferentes duraciones de 2007-2015 (el primer día del año), junto con la tasa de hipoteca en esa época. En un escenario económico normal, los rendimientos a largo plazo deben ser superiores a los rendimientos a corto plazo. Recuerde, que siempre hay un margen entre las tasas de largo plazo y las tasas hipotecarias para dar cuenta de los riesgos asociados con una hipoteca.

Fecha

3 Meses

1 año

10 años?

10 años?

Las tasas hipotecarias

23)

23)

5.00

23)

23)

23)

23)

3.26

3.17

3.91

0.75

323.818

{0}1995).{/0} {1} {/1}

{0}1995).{/0} {1} {/1}

234.450

2.46

0.75

323.818

234.450

2001.)

0.45

1)

234.450

{0}1995).{/0} {1} {/1}

01/03/2011

0.15

0,29

3.36

323.818

23)

323.818

0,02

0.12

*

0.75

{0}1995).{/0} {1} {/1}

0.75

323.818

0.15

1.86

3,04

*

23)

1)

0,13

$3

23)

23)

23)

0,02

0.25

23)

2.69

23)

Fuente: Departamento del Tesoro de Estados Unidos, Freddie Mac (el tipo de hipoteca es para todo el mes y no la fecha en particular) * basado en estudio de mercado primario de hipotecas (como el 22 de enero, 2015). Las cifras en porcentaje.

Balance

Cuando se contempla tomar un préstamo de casa, usted debe comprobar en qué dirección las tasas hipotecarias fijas se dirigen y mirar hacia fuera para la declaración de la Reserva Federal sobre la situación económica, junto con el patrón de la curva de rendimiento. Estas fuentes pueden dar orientación valiosa sobre las tasas hipotecarias situación y económicas. (Para más información, ver: ¿Cómo las tasas de interés afectan al mercado de la vivienda.)