Reintegro vs. Anote / Plazo de la hipoteca refinanciación de préstamos

la terminología de hipoteca le consiguió abajo? No se preocupe: Averiguar todas las frases complicadas y el vocabulario como la amortización y préstamo a valor es suficiente para intimidar a cualquier prestatario. Y, si usted está pensando en refinanciar su hipoteca, se preparan para aprender algunos nuevos términos: préstamo en efectivo de salida y un refinanciamiento de tasa / plazo. Le presentamos.

Lo básico

En primer lugar, pensar en la refinanciación como la sustitución de una hipoteca existente con otro, o la consolidación de un par de hipotecas en un solo préstamo. (Para más información sobre esto, véase ¿Debo combinar dos hipotecas en uno?) Fuera lo viejo (hipoteca) y con la nueva, como se suele decir. Una vez que usted refinancia, su viejo préstamo se paga, y uno nuevo se pone en su lugar.

Hay un montón de razones para considerar la refinanciación. El ahorro de dinero es la más obvia. En agosto de 2008, el promedio de la hipoteca fija a 30 años tuvo una tasa de interés del 6,52%. Después de la crisis financiera, las tasas para el mismo tipo de hipoteca se redujeron prácticamente a la mitad.Con un ahorro potencial de, digamos, $ 500 por mes en una casa de $ 250,000, refinanciación tenía sentido para mucha gente. Esto dio lugar a una ola de refinances que aún continúa ahora, varios años más tarde. Incluso una diferencia de un punto en su tasa podría representar una reducción de $ 150 en su pago. (Para más información sobre este tema, ver: ¿Debe usted refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés de la gota?)

La refinanciación también puede ofrecer la oportunidad de convertir su hipoteca de tasa ajustable a una tasa fija, para bloquear en los pagos de menor interés, especialmente si las tasas parecen a punto de subir.

Dos Tipos de préstamos

Hay dos préstamos de refinanciamiento básicos. La más sencilla y directa es la tasa / refinanciamiento plazo (refi). No hay dinero real cambia de manos en este caso, fuera de los cargos asociados con el préstamo. El tamaño de la hipoteca sigue siendo la misma; simplemente el comercio de sus términos actuales de la hipoteca para los términos más recientes (presumiblemente mejor). Por el contrario, en un préstamo en efectivo de salida, también conocido como refinanciación efectivo-hacia fuera, la nueva hipoteca es más grande que el anterior. Junto con las nuevas condiciones de los préstamos, también está siendo efectivamente el blanqueo de avanzada teniendo la equidad de su casa, en forma de dinero o para pagar otras deudas.

Usted puede calificar para una tasa refi / plazo con una mayor relación préstamo-valor. (Es más fácil para obtener el préstamo, en otras palabras, incluso si usted es un riesgo de crédito más pobre). Los préstamos en efectivo-hacia fuera vienen con términos más duros. Si quieres algunas de las acciones que ha acumulado en su vuelta a casa en forma de dinero en efectivo, que probablemente va a costar – la cantidad depende de la cantidad de capital que ha acumulado en su casa y su calificación de crédito.

Por ejemplo, si la puntuación FICO del prestatario es 700, la relación préstamo-valor es de 76%, y el préstamo se considera salida de efectivo, el prestamista podría añadir 0.750 puntos para el costo inicial del préstamo. (Cada prestamista es diferente). Si la cantidad del préstamo eran $ 200.000, por ejemplo, el prestamista podría agregar $ 1.500 a los costes. Por otra parte, el prestatario puede pagar una mayor tasa de interés – 0.125% a 0.250% más, dependiendo de las condiciones del mercado.

¿Por qué las condiciones más duras? Dado que los préstamos con salida de efectivo tienen un mayor riesgo para el prestamista, de acuerdo con Casey Fleming, consejero de la hipoteca, C2 Financial Corporation y autor de “La guía del préstamo: Cómo obtener la mejor hipoteca posible”. “Estadísticamente un prestatario es mucho más probable que alejarse de una casa si se mete en problemas si ya se ha retirado la equidad de ella. Es particularmente cierto si se ha retirado más de lo que inicialmente invertido en el pago inicial. En consecuencia, cualquier préstamo que sea dinero de salida tiene un precio más alto para reflejar el riesgo de que, hasta que no haya tanta equidad que el prestatario no es probable que alejarse más “.

Sin embargo, un alto puntaje de crédito y baja relación préstamo-valor pueden cambiar sustancialmente los números a su favor. Por ejemplo, un prestatario con un puntaje de crédito de 750 y la relación préstamo-valor inferior a 60% no pagará ningún coste adicional para un préstamo en efectivo de salida porque él o ella no es más probable que por defecto en el préstamo de si él o ella estuviera haciendo una tasa refi / plazo.

Su préstamo puede ser un préstamo en efectivo de salida, incluso si usted no recibe dinero en efectivo. Si usted está pagando las tarjetas de crédito, préstamos para automóviles o cualquier otra cosa que no fue originalmente parte de su hipoteca, el prestamista probablemente considera que es un préstamo en efectivo de salida. Si está consolidando dos hipotecas en uno, y uno era originalmente un préstamo en efectivo de salida, el nuevo préstamo consolidado también será efectivo-hacia fuera.

Una escapatoria Interesante

Con la ayuda de su agente hipotecario, es posible que para generar un poco de dinero de su refinanciación sin que sea considerado un préstamo en efectivo de salida (y la generación de los cargos extra que vienen con él). Básicamente, funciona mediante el aprovechamiento de la superposición de los fondos en el extremo de un préstamo y el comienzo de otro. He aquí cómo Fleming describe así:
“Se le permite financiar los costos de cierre en una tasa refi / plazo. La mayoría de los prestamistas permiten que los costos de cierre para incluir los gastos de pre-pago, tales como el interés pre-pago, los intereses devengados y no pagados en su hipoteca existente, el dinero necesario para pre-fondos de su cuenta de depósito en garantía e incluso impuestos a la propiedad y el seguro, si tienes tiempo, justo .

Cuando se refinancia, usted paga los intereses acumulados en su hipoteca existente hasta el día en que se paga. Usted pre-paga su interés en su nuevo préstamo del día a financiar hasta el primer día del mes siguiente, y luego usted no hace un pago al mes siguiente. Por lo tanto, usted ha financiado interés a un mes de su hipoteca dentro del nuevo préstamo.

Si usted tiene un depósito municipal (o plica) cuenta para pagar el seguro y los impuestos con su hipoteca existente, entonces su prestamista existente es la celebración de algunos de su dinero – por lo menos un par de meses de impuestos y seguros cada uno. Cuando se refinancia, su nuevo prestamista necesitará algo de dinero en la mano cuando sus facturas de impuestos y seguros se vencen para que puedan pedir un poco de dinero por adelantado. Generalmente, usted puede financiar esto.

Entonces, después de que su préstamo se cierra el prestamista de edad – que está sosteniendo algo de su dinero – le envía un cheque equivalente al saldo de su cuenta de depósito en garantía al momento de pagar ese préstamo. Efectivo

Además, debido a que algunos de los cargos por cambio un poco hacia arriba hasta que los fondos, la mayoría de los prestamistas permiten un poco de cojín – hasta $ 2.000 en dinero en efectivo en depósito sin el préstamo de ser considerado como efectivo de salida.

Lo que todo esto significa es que se puede financiar “costos” que no son realmente el costo de originar el préstamo, sino que representan el costo de tener el préstamo. En un préstamo de tasa $ 200.000 / plazo, sería muy factible generar alrededor de $ 4.000 en efectivo – las circunstancias adecuadas, si fuera cuidadosamente estructurado – sin pagar una multa cash-out “.

Balance

Su trabajo como el prestatario es tener el conocimiento suficiente para discutir las opciones con su prestamista. Para la mayoría de las personas, evitando el coste añadido de un préstamo en efectivo de salida es el mejor movimiento financiero. Si usted tiene una razón específica para la toma de dinero en efectivo fuera de su hogar, un préstamo en efectivo de salida puede ser valioso, pero recuerda que la cantidad adicional de dinero que pagará en intereses durante la vida del préstamo puede hacer que sea una mala idea.