¿Qué es una venta corta de la propiedad y cómo funciona?

En el sector inmobiliario, una venta corta significa vender una casa por menos de la pendiente de la hipoteca sobre el mismo.

Decir el señor y la señora Smith tomó prestado $ 400,000 para comprar una casa hace siete años. La casa fue tasado en $ 400.000 en el momento en que fue comprado. El Sr. Smith pierde su trabajo y la pareja se está quedando atrás en sus pagos de hipoteca. Tras la revisión de un estudio de mercado comparativo, los Smith saber que el valor de su casa se ha reducido, y es ahora un valor de sólo $ 310.000. Frente a $ 385.000 a la izquierda en su préstamo, los Smith prefieren vender su casa, en lugar de buscar opciones de financiación del gobierno, como el Programa de Refinanciamiento Home Affordable federal, y pedir a su prestamista permiso para venderlo por $ 310.000. Cuando se venda la casa, el banco va a recibir menos de la cantidad total de los Smith prestado; en la mayoría de los casos, sin embargo, el prestamista considerará su hipoteca pagada en su totalidad.

La transacción se beneficia el banco por que le permita evitar recuperar la posesión de la casa en ejecución de una hipoteca, que es caro y lleva mucho tiempo, y beneficia al vendedor por él o ella lo que permite evitar las consecuencias negativas de crédito de ejecución de una hipoteca (y la quiebra que a veces lo acompaña ).

Short Sale vs Foreclosure

Las ventas en corto y las ejecuciones son las dos opciones financieras disponibles para los propietarios que son los deudores angustiados: atrasados ​​en sus pagos de hipoteca, tiene una casa que está bajo el agua (es decir, vale menos que el saldo pendiente de la hipoteca) o ambos. El propietario se ve obligado a separarse de la casa en los dos casos, pero la línea de tiempo y otras consecuencias son diferentes en cada situación.

Hay diferentes razones por las que un propietario podría optar por una venta corta frente a una ejecución de una hipoteca.

Venta corta

Las ventas cortas son generalmente iniciadas por el dueño de casa, a menudo, cuando el valor de una casa cae por 20% o más. Antes de que el proceso puede comenzar, el prestamista que tiene la hipoteca debe firmar en la decisión de ejecutar una venta corta. Además, el prestamista, por lo general un banco, necesita documentación que explica por qué una venta corta tiene sentido; después de todo, la institución de crédito podría perder una gran cantidad de dinero en el proceso.

Si se aprueba la venta corta, el comprador negocia con el dueño de casa primero y luego busca la aprobación de la compra del segundo banco. Es importante señalar que no hay venta corta puede ocurrir sin la aprobación del prestamista.

Las ventas cortas tienden a ser largas y transacciones papeleo-intensiva, a veces tomando hasta un año completo al proceso. Sin embargo, las ventas cortas no son tan perjudiciales para la calificación de crédito del propietario de una casa como la exclusión es. Una venta corta se ve mejor a los futuros prestamistas y acreedores: Eso demuestra que tomó medidas antes de que el banco tenía que tomar posesión de su casa. Un dueño de casa que ha pasado por una venta corta puede incluso, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente.

Exclusión hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es el acto de la entidad crediticia apoderarse de la casa después de que el prestatario no efectúa los pagos. Esta es la última opción para el prestamista, ya que la casa se utiliza como garantía en la nota. A diferencia de una venta corta, las ejecuciones son iniciados por sólo prestamistas. El prestamista mueve en contra de los prestatarios morosos para forzar la venta de una casa, con la esperanza de hacer valer su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas en corto, muchas ejecuciones se llevan a cabo cuando el dueño de casa hasabandoned la casa. Si los ocupantes todavía no han abandonado, son desalojados por el prestamista en el proceso de ejecución.

Una vez que el prestamista tiene acceso a la casa, que ordena su propia apreciación y procede con el intento de vender la casa. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no toman el tiempo para completar una venta corta, porque el prestamista tiene que ver con la liquidación del activo rápidamente. viviendas ejecutadas también pueden ser subastadas en una venta de fideicomisario, donde los compradores una oferta en casas en un proceso público.

En la mayoría de las circunstancias, los propietarios que experimentan la exclusión tienen que esperar un mínimo de cinco años para comprar otra casa, o tres años con un préstamo de la FHA. La ejecución de una hipoteca se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años. Su puntuación FICO se reducirá en más de 100 puntos, debido a las ejecuciones hipotecarias, según Barry Paperno, gerente de operaciones de consumo en Fair Isaac (también caerá después de una venta corta, probablemente, debido a que estar en incumplimiento de pagos de la hipoteca). Esto puede parecer una cantidad relativamente pequeña de un defecto en un activo importante, pero es suficiente para hacer que las compañías de tarjetas de crédito a considerar aumentos de las tasas y límite de crédito disminuye, y las compañías de seguros aumentan las primas.

Cómo comprar un Short Sale-Propiedad

El proceso de venta corta varía de estado a estado, pero los pasos generalmente incluyen:

paquete de venta corta – Un paquete financiero es presentada por el vendedor al prestamista. Esto incluye los estados financieros, una carta que describa la dificultad y las copias de los registros financieros del vendedor.
oferta de venta corta – Si el vendedor acepta la oferta de un comprador interesado, el agente del listado envía al prestamista el acuerdo de venta, una oferta de compra ejecutada, carta de pre-aprobación del comprador y una copia del cheque de arras, y el paquete de venta corta del vendedor.
procesamiento bancaria – El banco revisa la oferta y aprueba o rechaza la venta corta. Esto puede tomar varias semanas o meses.

En cierto modo, la compra de una propiedad a corto venta es igual que una compra tradicional. Sin embargo, hay un par de maneras en que el acuerdo de compra que usted y su agente de bienes raíces elaborar son diferentes. El contrato se especifica que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista de hipoteca. En una operación normal, la única parte que tendría que aprobar la venta es el vendedor.

El contrato también debe indicar que la propiedad está siendo comprado como está. Si bien es aceptable incluir lenguaje que le permite realizar copias de un acuerdo si una inspección revela problemas considerables, no se debe esperar ser capaz de negociar un precio más bajo a causa de ellos. El banco también es poco probable que haga las reparaciones, y el vendedor, siendo corto de dinero, es probablemente aún menos probable que ayude a cabo. Dada la situación, es probable que también necesita tener suficiente dinero para los gastos de cierre. (Sigue leyendo sobre el proceso de cierre en la comprensión del proceso de depósito de garantía.)

A diferencia de la exclusión, la institución de crédito no es dueño de la propiedad en una venta corta. Sin embargo, debido a que debe aprobar la venta (ya que es el prestamista, no el vendedor, que va a tomar una pérdida en la propiedad), y recibirá el producto, parecerá que usted está comprando la propiedad del banco.

Un juego de la espera

transacciones de venta corta puede ser mucho más tiempo y paciencia de pruebas de que las transacciones regulares de bienes raíces. (Sigue leyendo sobre esto en breve vender su casa para evitar la ejecución.) Si usted hace una oferta por una propiedad en venta corta, estar dispuestos a esperar. Los bancos son conocidos por tomar tan largo como varios meses para responder a las ofertas de venta corta. Algunos expertos recomiendan que usted le da al prestamista una fecha límite para reducir el tiempo de espera. aunque es difícil decir si esta estrategia realmente estimular el banco a la acción. Sin embargo, si el banco en realidad no ha aprobado la venta corta pero en el momento de su oferta, la aplicación de una fecha límite será inútil, ya que puede tardar varios meses sólo por el vendedor para llegar a un acuerdo de venta corta con el prestamista.

El vendedor debe estar en defecto Oficial

Por esa razón, asegúrese de que la venta corta es ya prestamista aprobado. Si el vendedor no ha entrado en realidad por defecto, sin embargo, el banco no puede estar interesado en hacer una venta corta. Se necesita una cantidad considerable de tiempo y convincente para conseguir un banco a aceptar una venta corta, por lo que si no se ha acordado ya, no pierda su tiempo. Muchos hogares se enumeran como una venta corta, pero no hay garantía de que la transacción nunca se completará como tal.

El banco también puede estar interesado en una venta corta si se piensa que puede conseguir más dinero por ir a la ejecución hipotecaria. Y si usted está buscando financiación para la compra, asegúrese de que su prestamista hipotecario no tiene problemas con una propiedad a corto venta.

Agentes experimentados

Debido a la complejidad de este tipo de operaciones, asegúrese de que su agente o agente de bienes raíces con experiencia en ventas en corto y está dispuesta a trabajar con usted en uno. Ciertos agentes de bienes raíces se especializan en las ventas en corto, y pueden tener un corto Ventas y certificación de recursos de Exclusión (SFR), una designación ofrecido por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los titulares de esta certificación han recibido una formación especializada.

No sólo son las ventas al descubierto más trabajo para los agentes, que a veces ofrecen una compensación menor: El banco puede no estar dispuesto a pagar el agente del listado de la comisión habitual 5-6% debido a que ya está llevando a una pérdida, y porque el agente del comprador obtiene un porcentaje de ese porcentaje, él o ella verá aún menos dinero.

Además, trate de averiguar si el agente listado del vendedor se experimenta con las ventas en corto. Aunque el banco es en última instancia el control, un agente de bienes raíces que conoce las cuerdas puede ser capaz de facilitar o acelerar la transacción.

El regateo sobre los precios

Esté preparado para elevar su precio de oferta. Para el vendedor para aumentar las probabilidades de que el banco va a través de la venta corta, él o ella puede tratar de convencer a su precio de compra. En última instancia, sin embargo, el vendedor no tiene autoridad real para aprobar el precio de venta, sólo el banco lo hace, y también pueden contraoferta.

Por otro lado, el banco acaba de rechazar su oferta pura y simple, especialmente si usted ha escrito una oferta significativamente menor precio. O, en el peor de los casos, podrían no responder en absoluto. Nunca.

Mantener activa la búsqueda

Teniendo en cuenta cuánto tiempo es probable que tome el banco para responder a su oferta, probablemente debería seguir buscando en otras casas mientras espera una respuesta, y probablemente debería proceder a la compra de otra propiedad si encuentra una compra más fácil. Haga que su agente de escribir el contrato de compra venta corta de tal manera que usted va a conservar esta flexibilidad. Si usted tiene una fecha límite para la reubicación, ni siquiera se molestan con una venta corta.

Otra razón para seguir buscando: Incluso si lo haces al fideicomiso, el banco puede seguir recogiendo las ofertas. La mayoría de la gente parece que es poco ético porque el comprador potencial es probable que se hubiera gastado unos pocos miles de dólares en las inspecciones, investigación de títulos y similares, en este punto. Pero recuerde que el banco se enfrenta a una operación perdedora, por lo que se desea reducir al mínimo sus pérdidas y vender la propiedad lo más cercano a su valor razonable de mercado como sea posible. Primeros caído de la oferta así que al final del juego es una enorme pérdida de tiempo y dinero para el comprador, por no mencionar enormemente frustrante. Por todas estas razones, la cotización de una venta corta se debe tomar con una buena dosis de escepticismo.

Las ventas cortas: los pros y los contras

Los expertos discrepan sobre si las ventas en corto son un buen negocio para los compradores. Los defensores dicen que las propiedades de la venta corta tienen un precio inferior al de mercado, creando la oportunidad para que los compradores obtienen una gran cantidad o de casa por primera vez para entrar en una casa que de otro modo no podrían ser capaces de pagar.

Los opositores dicen que los bancos no tienen ningún interés en hacer las ventas de fuego, y harán un análisis de mercado comparables antes de establecer o aceptar un precio de una propiedad. Además, el valor de cotización de una venta corta puede ser una cantidad agente del vendedor cree que el banco podría aceptar – en lugar de la cantidad que el banco en realidad ha acordado aceptar. El banco podría encontrar el precio demasiado bajo, o el vendedor podría enumerar la propiedad por debajo del mercado con la intención de generar una guerra de ofertas. En algunos estados, el vendedor tendrá una deficiencia de la sentencia contra él, lo que le obliga a pagar al banco la diferencia entre el importe de la hipoteca y el precio de venta de la casa, por lo que es en el mejor interés del vendedor para obtener la mayor cantidad de dinero posible .

Una de las ventajas tanto para el banco y el comprador es que a diferencia de una propiedad del banco, una propiedad en venta corta es menos probable que sea colocado en la papelera o saqueado. Mientras que la propiedad puede estar sufriendo de mantenimiento diferido debido a la situación financiera del propietario, el vendedor no es capaz de destruir el lugar cuando él o ella todavía vive en ella. Por el contrario, los propietarios que pierden sus propiedades a la exclusión menudo descargan su frustración en la casa como una forma de volver a estar en el banco.

En la misma línea, ya que las propiedades de la venta corta todavía están ocupadas, ellos no han sufrido a manos de personas sin escrúpulos que han optado por ponerse en cuclillas en o destrozar la propiedad. El vandalismo puede ser un problema común con las propiedades de exclusión, especialmente en los barrios de bajos ingresos.

Encontrar Listados Short-Sale

La mayoría de las propiedades ofrecidas como las ventas en corto se enumeran por los agentes inmobiliarios, y esto a menudo representa el mejor lugar para empezar, especialmente si se trata de un agente de bienes raíces que se especializa en ellos. Sin representante, puede buscar fácilmente el Servicio de Listado Múltiple (MLS) desde la comodidad de su propio ordenador (o dispositivo móvil), pero los datos que el acceso puede estar limitado en su alcance, obsoleta o incluso incorrecto.

Si bien se pueden encontrar algunas propiedades a corto venta en los sitios web de bienes raíces populares como Zillow y Trulia, otros sitios que se especializan en las ejecuciones hipotecarias y las propiedades con descuentos ofrecen una visión más amplia del mercado a corto venta en su área. Un sitio web, es www.realtystore.com, que tiene más de un millón de anuncios de subastas de exclusión, propiedades en manos de bancos, casas reposeídas del gobierno, propiedades de impuestos en mora y las ventas cortas.

Balance

Una venta corta puede beneficiar a todas las partes implicadas: Los prestamistas evitan el proceso de ejecución largo y costoso; los prestatarios a conservar las ejecuciones de sus informes de crédito; y los compradores pueden ser capaces de comprar propiedades a precios reducidos. Un comprador no debe asumir la propiedad es una gran cantidad sólo porque se trata de una venta corta, sin embargo. Haga su propio análisis de mercado comparable. También, si lo haces al fideicomiso, no se salte una inspección de la casa a fondo.