Propiedades de alquiler: 4 maneras de valorar una propiedad inmobiliaria

Los rendimientos de bienes relacionada con las inversiones está en un máximo histórico, que apunta a incrementar los ingresos por el alquiler de bienes inmuebles. Pero antes de invertir en el alquiler de inmuebles, cómo hace uno para valorar el alquiler de inmuebles?

Aquí vamos a introducir a un alto nivel de algunas formas de valor de alquiler de propiedad. (Para leer relacionados, consulte Formas simples para invertir en bienes raíces.)

Tutorial: Exploración de inversiones inmobiliarias

Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas (SCA) es una de las formas más reconocibles de la valoración de bienes raíces residenciales. Este enfoque es simplemente una comparación de casas similares que se han vendido o alquilado durante un período de tiempo dado. La mayoría de los inversores querrán ver un SCA durante un período de tiempo significativo para recoger cualquier tendencia potencialmente emergentes.

El SCA se basa en atributos para asignar un valor relativo de los precios. Precio por pie cuadrado es una común y fácil de entender métrica que todos los inversores pueden utilizar para determinar dónde hay propertyshould se valora.

Si una plaza de pueblo de 2.000 pies es el alquiler de $ 1 / pie cuadrado, los inversores pueden esperar razonablemente una renta similar basado sobre alquileres similares en la zona. Tenga en cuenta que SCA es más bien genérica; es decir, cada hogar tiene una singularidad que no siempre es cuantificable. Los compradores y vendedores tienen gustos y diferencias únicas. El SCA está destinado a ser un punto de referencia o razonable opinión y no un predictor o valoración herramienta perfecta para las propiedades inmobiliarias.

También es importante que los inversores utilizan un tasador certificado o bienes inmuebles agentwhen solicitar un análisis comparativo de mercado. Esto reduce el riesgo de tasaciones fraudulentas, que se difundieron durante la crisis inmobiliaria de 2007. (Para leer relacionados, consulte la valoración de una propiedad inmobiliaria.)

Capital Asset Pricing Model

El modelo de valoración de activos de capital (CAPM) es una herramienta más completa valoración de los bienes raíces. El CAPM introduce los conceptos de riesgo y el coste de oportunidad que se aplica a la inversión inmobiliaria. Este modelo se parece a un potencial retorno de la inversión (ROI) derivado de los ingresos por alquiler y lo compara con otras inversiones que no tienen riesgo, como los bonos del Tesoro de Estados Unidos u otras formas alternativas de inversiones en bienes raíces, tales como fondos de inversión inmobiliaria (REIT).

En pocas palabras, si el rendimiento esperado de una inversión garantizada o libre de riesgo supera ROI potencial de ingresos de alquiler, sino que simplemente no tiene sentido financiero para asumir el riesgo de alquiler. Con respecto al riesgo, el CAPM considera los riesgos inherentes a alquilar propiedad inmobiliaria.

Por ejemplo, todas las propiedades de alquiler no son los mismos. Ubicación y la edad de la propiedad son consideraciones clave. El alquiler de propiedad antigua significará propietarios es probable que incurrir en gastos de mantenimiento más altas. Una propiedad en alquiler en una zona de alta criminalidad probablemente requerirá más medidas de seguridad de un alquiler en una comunidad cerrada.

Este modelo sugiere la factorización de estos riesgos antes de considerar su inversión o la hora de establecer una estructura de precios de alquiler. (CAPM le ayuda a determinar qué tipo de declaración que se merece para poner su dinero en riesgo. Para más información, véase la fijación de precios de activos de capital del modelo:. Una visión general)

Enfoque de la renta (Método de la Renta)

El enfoque del ingreso se centra en lo que el ingreso potencial de alquiler rendimientos relativos a la inversión inicial. El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia para la inversión de bienes raíces comerciales.

El enfoque de ingresos se basa en la determinación de la tasa de capitalización anual para una inversión. Esta tasa es el ingreso anual proyectado desde el multiplicador de alquiler bruto dividido por el valor actual de la propiedad. Así que si un edificio de oficinas cuesta $ 120.000 a comprar y la renta mensual previsto desde el alquiler es de $ 1.200, la tasa de capitalización anual esperada es:

Mes: {0}%s{/0}

Este es un modelo muy simplificado con algunas suposiciones. Lo más probable es que hay gastos financieros de la hipoteca. Además, el futuro ingreso de alquiler puede ser menos o más valiosos cinco años a partir de ahora de lo que son hoy.

Muchos inversores están familiarizados con el valor actual neto de dinero. Este concepto se aplica a bienes raíces también se conoce como un flujo de caja descontado. Dólares recibidos en el futuro estarán sujetos a inflacionarias, así como el riesgo de deflación y se presentan en términos descontadas para dar cuenta de esto. (Para leer relacionados, ver cómo las tasas de interés afectan al valor de la propiedad.)

Enfoque del costo

El enfoque del costo de la valoración de las propiedades inmobiliarias establece que la propiedad sólo vale lo que razonablemente se puede utilizar para. Se calcula sumando el valor del terreno y el valor depreciado de las mejoras.

Tasadores de esta escuela a menudo defienden el uso más alto y mejor para resumir el enfoque del costo de los bienes inmuebles. Se utiliza con frecuencia como base para valorar terrenos baldíos.

Por ejemplo, si usted es un desarrollador de apartamentos que buscan comprar tres acres de tierra en una zona estéril para convertir en condominios, el valor de la tierra que se basará en el mejor uso de la tierra. Si la tierra está rodeada de campos de petróleo y la persona más cercana vive a 20 millas de distancia, el mejor uso y por lo tanto el valor más alto de esa propiedad no está convirtiendo a los apartamentos, pero posiblemente la ampliación de los derechos de perforación para encontrar más petróleo.

Otro argumento mejor uso tiene que ver con la zonificación de la propiedad. Si la propiedad prospectivo no se divide en zonas residenciales, su valor se reduce ya que el desarrollador incurrirá en costos significativos para conseguir rezonificadas. Se considera más fiable cuando se utiliza en estructuras nuevas y menos fiable para las propiedades más antiguas. A menudo es el único método fiable cuando se mira en propiedades de uso especial. (Para leer relacionados, consulte el precio de la vivienda Vs. Tasa de Interés:? Qué es más importante)

Balance

La inversión inmobiliaria no es fuera de moda por cualquier tramo de la imaginación. Desde el último accidente, sin embargo, el mercado de la vivienda ha cambiado drásticamente.

Volteando viviendas financiadas sin pago inicial es un artefacto del pasado y, posiblemente, ha ido para siempre. Pero alquiler de inmuebles pueden ser una empresa rentable si los inversores saben valorar bienes inmuebles.

La mayoría de los inversores serios se verá en los componentes de todos estos métodos de valoración antes de tomar una decisión de alquiler. El aprendizaje de estos conceptos introductorios de valoración debe ser un paso en la dirección correcta para volver a meterse en el juego de la inversión de bienes raíces. (Para más información, los errores que hacen que See5 Casa lanzar una Flop).