¿Es usted un comprador potencial que tiene problemas para conseguir financiación? ¿Es usted un dueño de casa que quiere vender, pero está teniendo problemas para encontrar un comprador?
Como comprador, conseguir una hipoteca puede ser difícil si su situación financiera no encaja en pequeñas cajas – un salario predecible que se puede documentar con talones de cheques y formularios W-2, un historial de empleo estable, sin interrupciones y un crédito reluciente Puntuación. Y como vendedor, el cierre de un trato en su casa puede ser difícil si los prestatarios están teniendo problemas para conseguir aprobado para préstamos. ¿No sería estupendo si pudiera llevar al hombre medio y encontrar otra manera de completar la transacción?
En este artículo nos centraremos en una opción poco conocida – Financiación de venta – que puede ayudar a comprar o vender una casa.
Tutorial: Conceptos básicos de hipotecas
¿Cómo funciona el financiamiento del vendedor?
Financiación de venta es justo lo que parece: en lugar de que el comprador conseguir un préstamo del banco, la persona que vende la casa se presta al comprador el dinero para la compra.
El comprador y el vendedor ejecutar un pagaré que proporciona una tasa de interés, calendario de pagos y consecuencias del incumplimiento. El comprador envía sus pagos mensuales de la hipoteca al vendedor remate para ganar intereses sobre el préstamo, tal vez a un ritmo mayor de lo que podía conseguir en otra parte. Si el vendedor decide vender el préstamo (más sobre esto más adelante), el comprador enviará los pagos mensuales de la hipoteca para el inversor que compra el préstamo. (Para más información sobre este tema, véase: Pagarés. No es el típico IOU)
acuerdos de financiación del vendedor son a menudo por un corto plazo, por ejemplo, cinco años, con un pago adeudado al final. La idea es que el comprador será capaz de refinanciar antes de esa fecha. Por supuesto, los acuerdos de este tipo pueden ser contraproducentes en serio si no se tiene cuidado.
Financiación de venta tiende a ser más común en los mercados en los que las hipotecas son difíciles de conseguir. Hay dos razones para esto: Si hipotecas son fáciles de conseguir, pero un comprador interesado no pueden conseguir uno, el vendedor será altamente sospechoso de la capacidad del comprador a pagar. Por lo tanto, cuando los préstamos son generalmente difíciles de obtener, lo más probable es que podría haber compradores bien calificados por ahí que están teniendo problemas para conseguir financiación tradicional.
Cuando el crédito es escaso, la venta se hace más difícil, por lo que los vendedores de viviendas son más propensos a considerar opciones no convencionales.
¿Por qué el vendedor Financiación poco común?
Si usted es un vendedor, su primera excepción a esta disposición podría ser, pero no tengo el dinero para prestar a un comprador! Su segunda objeción podría ser, no quiero llegar a ser un prestamista. Es demasiado arriesgado. Otra razón por la cual el financiamiento del vendedor no es tan común es porque la mayoría de los vendedores necesitan la totalidad del producto de la venta de su casa para comprar su próxima casa.
Pero de acuerdo con Robin Daniels, un inversor de bienes raíces y el propietario en el centro de Florida, muchos vendedores tienen miedo de vender con financiamiento del dueño, pero no saben que la nota que poseen es algo que puede ser vendido a otra persona. Esto podría ocurrir el mismo día de cierre por lo que el vendedor recibe dinero en efectivo inmediato. En otras palabras, los vendedores no necesitan tener el dinero en efectivo, ni tienen para convertirse en prestamistas.
La otra razón por la financiación vendedor es poco común es que las personas no están familiarizados con ella.
inversor de bienes raíces Don Tepper de Soluciones 3D LLC dice: En realidad, hay otras maneras de comprar docenas: arrendamiento con opción, arrendamiento con opción de compra, contrato de tierra, certificado por contrato, de intercambio de equidad, hipotecas abrigo – y la lista sigue y sigue. La mayoría de los compradores, y la mayoría de los agentes de bienes raíces, no saben cómo cualquiera de estos trabajos. (Para obtener más información acerca de las opciones de arrendamiento, compra de arrendamiento y otras opciones, leer Rent To Own, propio para alquilar y Rent-To-Own Inmobiliaria lleno de trampas.)
¿Por qué un vendedor Oferta de financiación?
Un vendedor de la vivienda podría estar dispuesto a ofrecer financiación para una serie de razones: para reducir al mínimo los costos de mantenimiento a la espera de encontrar el comprador perfecto y lograr un acuerdo rápidamente
para distinguir la propiedad de otros anuncios y conseguir que vende más rápido, especialmente en un mercado a la baja
para aumentar la posibilidad de cosechando precio total de venta de la vivienda
para obtener un pago inicial para comprar otra propiedad
para pagar la deuda
para deshacerse de los gastos mensuales asociados con la posesión de la casa
En otras palabras, el financiamiento del vendedor no sólo beneficia a los compradores que no pueden clasificarse (o no quieren) la financiación tradicional. También beneficia a los vendedores, especialmente aquellos que son particularmente motivados para vender sus casas.
Ventajas para los compradores
Financiación de venta tiene muchas ventajas para los compradores:
1. El proceso de cierre puede ser más rápido.
compradores y prestamistas prudentes siempre utilizarán el período final para llevar a cabo su diligencia debida. Sin embargo, con el financiamiento del vendedor, el proceso de cierre puede ser más rápido. Willie Kathryn Suggs, el corredor principal y el propietario de la agencia de bienes raíces con sede en Harlem que lleva su nombre, dice que con el financiamiento del vendedor, el acuerdo se cierre más rápido ya que no hay espera para el oficial de préstamo bancario, asegurador y el departamento legal para desactivar la archivo – un proceso que en Nueva York se extiende fácilmente a dos o tres meses para una casa de la fila y más largo para una cooperativa.
2. Los costos de cierre son más bajos.
Suggs también observa, los compradores les gusta [el financiamiento del vendedor], ya que pueden entrar en la casa por menos dinero. Ellos no tienen que pagar las comisiones bancarias y los costes de evaluación.
3. El importe del anticipo puede ser extremadamente flexible.
En lugar de tener que cumplir un banco o mínimo exigido por el gobierno, el importe del anticipo puede ser cualquiera que sea el vendedor y el comprador acuerdan. Esto no significa necesariamente que el vendedor aceptará un pago inicial que es inferior a lo que sería necesario que el comprador pague en otro lugar, pero siempre es una posibilidad. (Es posible que desee echa un vistazo a 4 Alternativas a una hipoteca tradicional.)
Desventajas para los compradores
Hay también algunos problemas potenciales a tener en cuenta cuando se investiga la posibilidad de utilizar el financiamiento del vendedor:
1. Los compradores deben esperar a pagar una tasa de interés más alta que lo harían con un banco.
Los compradores tendrán que pagar una tasa de interés que hace que el vendedor quiere prestar dinero sobre la inversión de su dinero en otra parte.
2. Los compradores todavía tendrán que demostrar que son los prestatarios dignos.
Una cosa es que si un comprador y el vendedor sólo quieren eliminar el banco de la ecuación. Sin embargo, si un comprador no cumple los requisitos para una hipoteca tradicional, puede haber una buena razón para ello -y un vendedor puede no querer convertirse en prestamista de esa persona, ya sea.
3. Los compradores deben asegurarse de que el vendedor es propietario de la casa libre y clara, o que el prestamista del vendedor se compromete a la operación de financiación vendedor.
Según Jason Burkholder, gerente de ventas y corredores / agente de bienes raíces con Weichert, Realtors – Engle y Hambright, la mayoría de las hipotecas tienen una cláusula ‘debido a la venta’, que prohíbe el vendedor de la venta de la casa sin el pago de la hipoteca. Así que si un vendedor hace propietario de financiación y la compañía de hipoteca se entera, se tendrá en cuenta la casa “vendido” y exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad, lo que permite al prestamista para ejecutar la hipoteca.
4. El vendedor original puede vender el pagaré.
No es realmente un gran problema si esto sucede, sino que significa que la persona que el comprador piensa que va a hacer sus pagos a pueden cambiar. Lo mismo sucede todo el tiempo con las hipotecas tradicionales.
Hacer que suceda
Si van a financiamiento del vendedor a usted como un vendedor de la vivienda o el comprador, ¿cómo hacer que esto suceda?
Añadirlo a la lista
Como vendedor, puede ofrecer el financiamiento del vendedor en su perfil. La simple suma de tres palabras a su perfil – Financiación de venta disponible – alerten a los compradores potenciales y sus agentes de la opción única que está ofreciendo.
Hacer la información disponible
Cuando los compradores potenciales ver su casa, usted puede dejar de lado una hoja de información que describe en detalle los términos del financiamiento del vendedor que está ofreciendo. También podría ser una buena idea para describir lo que es el financiamiento del vendedor, ya que muchos compradores no estarán familiarizados con ella.
Descripción del Artículo ofrecerlo
Los compradores que buscan el financiamiento del vendedor podrían tratar simplemente pedirlo. Todd Huettner, un agente de hipotecas y el presidente de Huettner Capital, con sede en Denver, dice, el secreto para conseguir el financiamiento del dueño hace es presentar correctamente. En lugar de preguntar si el financiamiento del dueño es una opción, los compradores deben presentar una opción específica. Por ejemplo, ‘Mi oferta es el precio completo con un 20% hacia abajo, para el financiamiento del vendedor $ 350.000 al 6%, amortizan en 30 años con un globo de cinco años. Si no refinancio en dos o tres años, voy a aumentar la tasa de 7% en los años cuarto y quinto.’.
Crear una situación cómoda
Huettner informa además que los compradores pintan un cuadro para que el vendedor cómoda con el ofrecimiento de financiación. El vendedor quiere saber por qué un comprador no podría calificar para una hipoteca en otro lugar, pero sigue siendo digno de crédito. Por ejemplo, Huettner dice que un comprador potencial podría tener un buen crédito y un buen pago inicial, pero puede haber más que empezar un nuevo negocio y no puede calificar para un préstamo por dos años. Del mismo modo, los vendedores deben pintar un cuadro para que el comprador cómodo con la disposición. Deben explicar a fondo para el comprador al vendedor lo que la financiación es, cómo funciona y por qué el comprador debe tener en cuenta.
Debido a que el financiamiento del vendedor es poco común, el comprador y el vendedor sería prudente cada consultar a los expertos financieros y legales que entienden cómo funciona antes de entrar en una transacción de este tipo. Estos expertos deben mirar hacia fuera para los mejores intereses de sus clientes y guiarlos a través del proceso.
Conclusión
Hay más de una manera de comprar o vender una casa. El hecho de que su situación financiera es un poco más complejo que los prestamistas tradicionales prefieren no significa que no se puede comprar. Y sólo porque los bancos no están aprobando los prestatarios fácilmente no significa que usted no puede vender su casa en poco tiempo – y por lo que vale la pena. Financiación de venta podría ser la solución que ha estado buscando. (Si todavía está en la cerca sobre si hay que comprar una propiedad, echa un vistazo a alquilar o comprar? Las cuestiones financieras.)