Inicio línea de crédito: 4 maneras de financiar de nuevo

Al sacar una línea de crédito hipotecario (HELOC), lo que se llama el período de retiro por lo general tiene una duración de diez años. Durante este tiempo se puede pedir dinero prestado, según sea necesario y realizar pagos bajos, de sólo interés en lo que usted ha pedido prestado. Muchos dueños de casas lo hacen sólo eso, ya que escuece menos en el corto plazo. Después de finalizado el período de empate, sin embargo, ya no se puede tomar prestado de su línea, y hay que empezar a hacer el interés total amortización y pago de principal durante lo que se conoce como el período de amortización, que por lo general es de 20 años. Eso significa que sus pagos mensuales pueden ser significativamente mayores que las registradas durante el período de retiro, y muchos propietarios acabar frente a impacto por el pago. Una forma de resolver el problema de pago-choque es por la refinanciación de su HELOC, y hay varias maneras de hacerlo. En este artículo se explica cómo calificar, cuáles son sus opciones, y los pros y los contras de cada uno. (Si necesita refinanciar un préstamo de equidad de hogar normal, ver la refinanciación de su préstamo sobre el capital en: Una guía de cómo hacerlo.)

La clasificación para refinanciar su HELOC

La refinanciación de un HELOC es similar a sacar o refinanciar una hipoteca de primer grado. Vas a tener que califica en base a sus ingresos, gastos, deudas y activos, lo que significa que proporcionan documentos como recibos de pago, formularios W2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta de la hipoteca, identificación con foto, comprobante de seguro y cualquier otro documento considere necesario el asegurador. Para obtener las tasas de interés más bajas, usted necesita tener una excelente puntuación FICO: en algún lugar en el rango de 740 a 850. Se podría calificar con un puntaje tan bajo como 620, pero tendrá que pagar más del doble de la tasa de interés de una persona con una puntuación excelente, y es posible que tenga más dificultades para encontrar un prestamista que trabajará con usted. (Para más información, véase Los 5 factores más importantes que afectan a su crédito.)

Usted también necesita tener suficiente capital en su casa después de sacar el nuevo préstamo para cumplir las directrices de la entidad crediticia para el préstamo combinado con el valor. Algunos prestamistas dejar que los propietarios de viviendas con crédito excelente prestado hasta el 100% del valor de su casa, pero es común que ser capaz de tomar prestado sólo el 80% al 90%. Aquí está un ejemplo de cómo esto se determina:
Valor de la propiedad

el equilibrio de primera hipoteca: $ 190.000

equilibrio HELOC: $ 50.000

Total prestado: $ 240.000

préstamo combinado con el valor: 80%

la equidad de vivienda: 20%

En este caso, suponiendo que sólo desea refinanciar el saldo de su HELOC existente y no quiere pedir más, usted debería ser capaz de encontrar un prestamista que trabajará con usted, especialmente si usted tiene buen crédito. Además, cuanto más capital que tiene, menor es la tasa de interés será.

Opciones para la refinanciación

Hay cuatro formas para refinanciar su línea de crédito de capital. Estas son las opciones y los pros y los contras de cada uno.

1. Solicitar una modificación de préstamo

Cómo funciona: Póngase en contacto con su prestamista y explique que va a tener problemas para hacer sus pagos cuando termina el período de retiro. Preguntar si el prestamista puede trabajar con usted para cambiar los términos del préstamo de una manera que hará que sus pagos mensuales asequibles, por lo que no por defecto. Bank of America, por ejemplo, tiene un programa de equidad de hogar-asistencia que otorga propietarios calificados a más largo plazo, tasa de interés más baja o ambos si ellos han experimentado una dificultad financiera como la pérdida de ingresos o divorcio.

Pros: La modificación del préstamo puede ser su única opción si usted está bajo el agua. Pero antes de ir a uno, a ver si usted califica para cualquier programa de asistencia federal o estatal para los propietarios en dificultades, tales como el programa de Vivienda Asequible de segundo gravamen Modificación o un FHA Refinanciamiento corto.

Contras: Los prestamistas no tienen ninguna obligación de modificar su préstamo, por lo que esta opción podría no estar disponible para usted. Si es así, tendrá que demostrar que puede pagar el préstamo modificado.

2. Abrir una nueva HELOC

Cómo funciona: Patea la lata en el camino por empezar de nuevo con un nuevo período de retiro y el nuevo período de pago de interés solamente.

Pros: Se te compra algo de tiempo para mejorar su situación financiera si usted está luchando para llegar a fin de mes y no quieres a dejar de pagar su préstamo existente.

Contras: Vas a tener que pagar el préstamo de un día. Cuanto más tiempo se deje intimidar pagarlo, más interés que vas a deber, y mayor será su principal e intereses totalmente amortizados será cada mes. Además, entrando en un nuevo periodo de giro hace que sea más fácil hacer el préstamo. Si usted está refinanciando porque estás preocupado por la devolución de su HELOC existente, la última cosa que quieres hacer es añadir a su deuda. Como ya se ha visto, es difícil saber cuáles son sus costos de los préstamos totales o sus pagos mensuales serán con un HELOC ya que está pidiendo un poco aquí y allá, y la tasa de interés puede fluctuar. Además, cuando patadas período de reembolso de su nuevo HELOC en las tasas de interés podrían ser más altos de lo que son hoy en día, por lo que los pagos mensuales aún más grande. (Para más información, ver Cómo HELOCs te puede hacer daño.)

3. Obtener un préstamo nuevo hogar-equidad

Cómo funciona: Que a su vez el saldo de su HELOC tasa variable en un préstamo de equidad de hogar de tasa fija. Puede llegar a tardar hasta 20 o 30 años para pagar su saldo.

Pros: Se termina el ciclo de endeudamiento continua mediante la suscripción de una suma global para pagar su HELOC, y se obtiene una tasa de interés fija con pagos mensuales estables. Asegúrese de conocer sus costos de endeudamiento a largo plazo y tenerlas en cuenta en el plan financiero a largo plazo de su hogar.

Contras: Algunos prestamistas han dejado de ofrecer préstamos a domicilio, por lo que compras alrededor tomará más esfuerzo de lo que será encontrar un HELOC. Sin embargo, están disponibles, especialmente si usted está dispuesto a mirar más allá de los bancos más grandes – que debe ser debido a las grandes instituciones financieras no necesariamente tienen las mejores tasas o el servicio al cliente más competente. Además, tenga en cuenta que cuanto mayor sea el plazo del préstamo, menor será su pago mensual será, pero el mayor interés que tendrá que pagar.

4. Refinanciar el saldo en una nueva primera hipoteca

Cómo funciona: En lugar de sólo la refinanciación de su HELOC, usted refinanciar tanto su HELOC y su primera hipoteca en un préstamo: una nueva primera hipoteca.

Pros: Usted puede obtener las tasas de interés más bajas disponibles. las tasas de primera hipoteca tienden a ser más bajas que las de capital-préstamo para la vivienda, ya que si usted no cumple con sus pagos de la casa, su prestamista hipotecario de primera tenía DIB en el producto de la venta de su vivienda hipotecada. En un mercado donde las tasas de HELOC son el 4,75%, y las tasas de préstamo-hogar-equidad son 5,23%, de 30 años, las tasas de primera hipoteca fija podría ser el 4,09%, y de 15 años las tasas de primera hipoteca fija podría ser el 3,31%. Asumiendo que refinanciar con una tasa fija de hipoteca en primer lugar, además, obtendrá la estabilidad de los pagos mensuales iguales y conocer sus costes financieros totales en la delantera, al igual que lo haría con la opción-equidad-préstamo para la vivienda se muestra arriba.

Contras: Tomar una primera hipoteca puede significar pagar significativamente más altos costos de cierre que lo haría por la refinanciación en un nuevo préstamo HELOC o valor de la vivienda.

Balance

Usted puede ser capaz de obtener pagos mensuales más asequibles en su HELOC a través de una modificación de préstamo, refinanciación en un nuevo HELOC, la refinanciación en un préstamo de equidad de hogar o financiar de nuevo con una nueva primera hipoteca. Explorar sus opciones con varios prestamistas para ver qué posibilidades ofrece la mejor combinación de asequibilidad a corto plazo y los gastos más bajos posibles a largo plazo y los costos de cierre. (Para obtener más información, consulte: ¿Cómo funciona una opción HELOC de tasa fija.)