Hipoteca ser libres más rápido

Algunos prestatarios de hipotecas sólo tienen dos cosas en mente: ¿Cuánto puedo pagar? y ¿Cuáles serán mis pagos mensuales? Ellos máximo fuera de sus finanzas sobre la deuda de la hipoteca y utilizar un sólo interés o una hipoteca de amortización negativa para minimizar sus pagos mensuales. A continuación, se basan en la apreciación de precios de viviendas de eclipsar los riesgos asociados con un saldo de la hipoteca constante o creciente.

En muchos casos, si estos propietarios tienen la suerte de acumular una cierta equidad en sus hogares, al límite de sus finanzas de nuevo a través de préstamos hogar-equidad o de efectivo a cabo refinanciamientos y luego usar las ganancias para hacer compras adicionales, pago de deuda de los consumidores, o incluso hacer inversiones adicionales. Suena arriesgado? Lo es. En este artículo te mostraremos cómo asegurarse de que usted tiene una hipoteca que puede pagar y para construir la equidad mediante el pago de apagado rápidamente.

Haciendo Hipoteca Matemáticas añade para arriba

Cada hipoteca tiene un plan de amortización. Un plan de amortización es una tabla que detalla cada pago de hipoteca programada en un orden cronológico comenzando con el primer pago y terminando con el pago final. (Para leer más en amortizaciones, consulte Descripción de la Estructura de hipoteca y tomar una decisión basada en el riesgo de hipotecas.)

En el plan de amortización, cada pago se divide en un pago de intereses y un pago de capital. Al principio de la tabla de amortización, un gran porcentaje del pago total es de interés, y un pequeño porcentaje del pago total es principal. A medida que paga por su hipoteca, la cantidad que se le asigna al interés disminuye y la cantidad asignada a los aumentos principales.

El cálculo de amortización se entiende más fácilmente dividiéndola en tres partes:
Parte 1 – Columna 5: Total de pagos mensuales
El cálculo del pago mensual total se muestra mediante la siguiente fórmula.

Donde: A = importe del pago periódico
P = saldo del capital restante de la hipoteca
i = tasa de interés periódica
n = número total de pagos programados restantes

Parte 2 – Columna 6: Interés Periódico

Figura 1

El cálculo del interés periódico cargado se calcula como se muestra a continuación:
La tasa de interés periódica (columna 3) x el saldo de capital remanente (Columna 4)

Nota: La tasa de interés se muestra en la columna 3 es una tasa de interés anual. Se tiene que dividir por 12 (meses) para llegar a la tasa de interés periódica.

Parte 3 – Columna 7: Los pagos de capital
El cálculo del pago del principal periódico se muestra mediante la siguiente fórmula.

El pago total (columna 5) – el pago periódico de intereses (Columna 6)

Figura 2

La figura 2 muestra un cronograma de amortización de una hipoteca de tasa fija a 30 años 8%. Por razones de espacio, sólo se muestran los cinco primeros y los últimos cinco meses.

El plan de amortización demuestra cómo pagar $ 300 adicionales cada mes hacia el saldo de capital de la misma hipoteca se muestra en la Figura 1 se acortará la vida de la hipoteca de unos 21 años y 10 meses (262 meses totales en comparación con 360), y reducir la cantidad total de los intereses pagados durante la vida de la hipoteca por $ 209.948.

Como se puede ver, el saldo de capital de la hipoteca se reduce en más de la $ 300 adicionales que lanzar en él cada mes. Esto le ahorra más dinero mediante la reducción de los meses de interés que se cobra en el plazo restante.

Por ejemplo, si un extra de $ 300 fueron pagados cada mes durante 24 meses en el inicio de una hipoteca a 30 años, la cantidad extra por el cual se reduce el saldo de capital es mayor que $ 7,200 (o $ 300 x 24). La cantidad real salvado mediante el pago de la suma adicional de $ 300 por mes para el final del segundo año es de $ 7,430.42. Usted ha ahorrado $ 200 en los dos primeros años de su hipoteca – y los beneficios sólo aumenta a medida que compuesto a través de la vida de la hipoteca!

Esto se debe a que cuando se aplica el $ 300 adicionales hacia el saldo de capital de la hipoteca cada mes, un mayor porcentaje del pago de la hipoteca programado se aplica al saldo de capital de la hipoteca en los meses siguientes. (Más información acerca de los pagos de hipoteca en nuestro tutorial Hipoteca Fundamentos).

Los verdaderos beneficios de hacer los pagos hipotecarios Accelerated

Los verdaderos beneficios de hacer los pagos acelerados se miden mediante el cálculo de lo que se guarda en comparación con lo que se abandona. Por ejemplo, en vez de hacer un extra de $ 300 por mes para el pago de la hipoteca se muestra arriba, los $ 300 se podría utilizar para hacer otra cosa. Esto se llama un análisis de coste-beneficio.

Digamos que el consumidor con la hipoteca se muestra en las tablas de amortización anteriores está tratando de decidir si hacer los $ 300 por mes acelerada pagos de la hipoteca. El consumidor está considerando tres opciones alternativas, como se muestra a continuación. Para cada opción, vamos a calcular los costos y los beneficios, o lo que se pueden guardar en comparación con lo que se abandona. (Por el bien de este ejemplo, vamos a suponer que el aprovechamiento de cualquier capital en la casa a través de un préstamo con garantía hipotecaria no es una opción. También vamos a pasar por alto la deducción fiscal de los intereses de la hipoteca, lo que podría cambiar los números ligeramente.)

tres opciones del dueño de casa incluyen: Obtener un préstamo de $ 14.000 consumidores de cinco años a una tasa de interés del 10% al comprar un barco.
El pago de una deuda de tarjeta de crédito $ 12.000 que tiene una tasa anual del 15% (compuesto diariamente).
Invertir en el mercado de valores.

Opción 1: La compra de un barco
La decisión de comprar un barco es tanto una cuestión de placer y la economía. Un barco – al igual que muchos otros juguetes de consumo – es un activo que se deprecia. Adición de deuda de los hogares para la compra de una falta de liquidez, la depreciación de los activos de riesgo se suma al saldo del hogar hoja. Este consumidor tiene que ponderar la utilidad (placer) obtenida de poseer un barco versos los verdaderos aspectos económicos de la decisión.

Podemos calcular que un préstamo de $ 14.000 para el barco a una tasa de interés del 10% y un mandato de cinco años tendrán pagos mensuales de $ 297.46.

Desglose de costos y beneficios
Si el dueño de casa había hecho $ 300 acelerado el pago durante los primeros cinco años de la hipoteca en lugar de comprar un barco, esto habría acortado la vida de la hipoteca por 47 meses, ahorrando $ 2,935.06 durante 47 meses, 313 meses en el futuro. Utilizando una tasa de descuento del 3% este tiene un valor actual de $ 59.501. Además, si se realizan los pagos de la hipoteca acelerados, el saldo de capital de la hipoteca se reducirá en un adicional de $ 21.599 para el final del período de cinco años. Este retiro anticipado de la deuda reduce el riesgo en el balance de los hogares hoja. (Para obtener más información sobre los efectos de la capitalización de sus préstamos, consulte Descripción El valor temporal del dinero.)

Con la decisión de comprar el barco, el consumidor gasta $ 297,46 por mes durante cinco años para tener un bote $ 14.000. Los $ 297 por mes durante 60 meses es igual a un valor actual de $ 16.554.

Al poner los $ 300 dólares en la hipoteca, este consumidor ahorraría $ 59.501 en el transcurso de la hipoteca. La compra de la embarcación podría significar gastar $ 16.554 a pagar por un barco de $ 14.000 que es probable que tenga un valor de reventa se deprecia.

Por lo tanto, el consumidor debe preguntarse si el placer de poseer el barco vale la pena la gran brecha en la economía.

Opción 2: El pago de una deuda de tarjeta de crédito $ 12.000
La composición diaria de interés de la tarjeta de crédito hace que este complejo cálculo. interés de tarjetas de crédito está compuesto diariamente, pero el consumidor no es probable que haga pagos diarios. Sin embargo, el cálculo de un plan de amortización dice que si el consumidor paga alrededor de $ 300 por mes durante cinco años, esa persona puede eliminar la deuda de tarjeta de crédito.

Al igual que en el primer ejemplo, hacer pagos acelerados de la hipoteca de $ 300 cada uno polilla durante los primeros cinco años dejará el dueño de casa con un valor actual de los futuros ahorros en el pago de $ 59.501.

Mediante el pago de $ 300 por mes durante cinco años para eliminar la deuda de tarjeta de crédito, el consumidor puede eliminar $ 12.000 en deuda de la tarjeta de crédito con una tasa de interés anual del 15%.

Sabemos que si el consumidor realiza los pagos de la hipoteca acelerados, la deuda de tarjeta de crédito se seguirá acumulando intereses y el saldo restante se incrementará a un ritmo creciente. Si nos agravemos $ 12.000 todos los días a una tasa anual del 15% durante 60 meses obtenemos $ 25.400. Si suponemos que después de hacer cinco años de pagos de la hipoteca acelerados, el consumidor podría entonces empezar a pagar la deuda de tarjeta de crédito por $ 300 por mes, se tardaría más de 50 años en $ 300 por mes para pagar la deuda de tarjeta de crédito en ese punto. En este caso, pagar la deuda de tarjeta de crédito en primer lugar es la opción más económica.

Opción 3: Invertir en el mercado de valores
Ya hemos demostrado que el consumidor va a guardar un valor actual de $ 59,501 al hacer pagos de la hipoteca acelerados de $ 300 para los primeros cinco años de la hipoteca. Antes de comparar los ahorros en el pago de la hipoteca acelerados a los rendimientos que se puedan hacer en el mercado de valores durante el mismo período de tiempo, hay que señalar que hacer ninguna suposición sobre los rendimientos del mercado de valores es muy arriesgado. los rendimientos bursátiles son volátiles. La rentabilidad anual media histórica del índice S & P 500 es de aproximadamente 11%, pero algunos años le corresponde, y algunos años que está abajo.

Poner los $ 300 hacia la hipoteca significa un valor actual de $ 59,501 de pagos de la hipoteca el futuro, y una reducción de $ 21.599 en el saldo de capital de la hipoteca durante los cinco primeros años de la hipoteca. Esto reduce los riesgos asociados a la deuda.

Si el consumidor decide invertir los $ 300 mensuales durante un período de cinco años en el mercado de valores – suponiendo una rentabilidad media anual del 11% – esto dará paso a un valor de la cartera total de $ 23.855, que tiene un valor actual de $ 20,536 (descontados al 3% ), que es mucho menor que el valor actual $ 59.501 realizado por efectuar los pagos de la hipoteca acelerados.

Sin embargo, si asumimos que el $ 23.855 continuarán obtener un rendimiento anual del 11% más allá del mes 60 – hasta el mes 313, el punto en el que se eliminó el pago de la hipoteca – el valor total de la cartera en ese punto sería $ 239.989. Esto es mayor que el valor presente de los ahorros en el pago de la hipoteca en ese tiempo futuro, que sería $ 129.998.

Podríamos concluir entonces que la inversión en el mercado de valores a largo plazo podría tener sentido más económico – pero esto sólo sería un hecho en un mundo perfecto.

Balance

Los propietarios de viviendas tienen que entender que la hipoteca más grandes se compara con el valor de la vivienda, mayor será el riesgo que han asumido. Deben ser también conscientes de que la apreciación del precio casa no debe ser invocado para eclipsar los riesgos de la deuda hipotecaria. Además, tienen que entender que pagar la deuda de la hipoteca reduce el riesgo y puede ser para su beneficio económico.

Uno de los aspectos clave de hacer los pagos hipotecarios acelerados es que cada reducción del dólar en el principal pendiente de una hipoteca reduce la cantidad de interés que se paga como parte de los futuros pagos programados, y aumenta la cantidad de capital pagado como parte de esos mismos pagos. Por lo tanto, un cálculo simple que resume la cantidad de intereses ahorrados durante un período de tiempo que termina antes de que el préstamo sea pagado no refleja con exactitud la totalidad del beneficio de hacer pagos de la hipoteca acelerados. Un valor actual de cálculo de los ahorros futuros de pago es un análisis más preciso. Además, cada dólar de capital que se paga abajo reduce temprana de riesgos en el balance de los hogares hoja.

Todavía está interesado en la refinanciación de su hipoteca? A continuación, echa un vistazo a los verdaderos aspectos económicos de la refinanciación de una hipoteca y del sueño americano o hipoteca pesadilla?