Fundamentos de financiamiento para la primera vez de vivienda

Muchas personas que están considerando la compra de su primera vivienda pueden ser abrumados por la gran cantidad de opciones de financiación disponibles. Afortunadamente, tomando el tiempo para investigar los fundamentos de la financiación de la propiedad, los propietarios pueden ahorrar una cantidad significativa de tiempo y dinero. Tener algún conocimiento del mercado específico en el que se encuentra la propiedad y si se proporciona incentivos a los prestamistas pueden significar ventajas financieras adicionales para los compradores. Los compradores también deberían echar un vistazo a sus propias finanzas para asegurarse de que están recibiendo la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Sigue leyendo para averiguar qué opción de financiación puede ser adecuado para usted.

Tipos de préstamos
Hay varios tipos de préstamos hipotecarios; éstos se diferencian por la estructura del préstamo y las agencias que los sujetan.
Los préstamos convencionales
Los préstamos convencionales son hipotecas que no están asegurados o garantizados por el gobierno federal a tasa fija. A pesar de que son los más difíciles de calificar para debido a sus requisitos de criterios tales como pago inicial, la puntuación de crédito y los ingresos, ciertos costos, como el seguro hipotecario privado, puede ser menor que con otras hipotecas garantizados.
Los préstamos convencionales se definen como cualquiera de préstamos convencionales o préstamos no conformes. Los préstamos conformes cumplen con los lineamientos establecidos por Fannie Mae o Freddie Mac. Estas empresas propiedad de accionistas crean directrices, tales como los límites de préstamo – $ 417,000 para viviendas unifamiliares, por ejemplo -, ya que empaquetar estos préstamos y venta de valores en ellos en el mercado secundario. (Para averiguar lo que sucede a su hipoteca en el mercado secundario, leer Detrás de las escenas de su hipoteca.)

Un préstamo hecho por encima de esta cantidad se conoce como un préstamo jumbo y por lo general tiene una tasa de interés ligeramente más alta debido a la menor demanda de fondos de préstamos con estos préstamos en ellos. préstamos, generalmente proporcionados por prestamistas de la lista no conforme, tienen directrices que se establecen por la institución de crédito en particular suscripción del préstamo.

FHA
La Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., ofrece varios programas de préstamos de hipoteca. Un préstamo de la FHA tiene menores requisitos de la señal y es más fácil calificar para que un préstamo convencional. préstamos de la FHA son excelentes para los compradores de vivienda por primera vez, porque, además de reducir los costos de préstamos iniciales y requisitos de crédito más flexibles, que permiten el pago inicial de tan bajo como el 3,5%. préstamos de la FHA no pueden exceder el límite legal. (Para más información sobre este tipo de préstamos, hipotecas ver Asegurar la Autoridad Federal de Vivienda).

VA Préstamos
El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) garantiza préstamos VA. La VA no hace préstamos sí mismo, pero garantiza hipotecas hechas por los prestamistas calificados. Estas garantías permiten a los veteranos y personas de servicio para obtener préstamos para la vivienda en condiciones favorables, por lo general sin un pago inicial, y en la mayoría de los casos son más fáciles de calificar para que los préstamos convencionales. Los prestamistas generalmente limitan el importe máximo del préstamo VA ($ 417.000 en 2016, $ 625.500 en Hawai, Alaska, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU.). Antes de solicitar un préstamo, solicitar la elegibilidad del VA. Si es aceptado, el VA emitirá un certificado de elegibilidad para ser utilizado en la solicitud de un préstamo VA.
Además de estos tipos de préstamos y programas comunes, hay programas patrocinados por los gobiernos y las agencias estatales y locales, a menudo con el objetivo de aumentar la inversión o la propiedad de la vivienda en algunas zonas. (Para leer más, ver las compras para una hipoteca.)

Requisitos de valores e ingresos
El precio de los préstamos hipotecarios para vivienda se determina por el prestamista de dos maneras, cada uno de los cuales determina la solvencia del prestatario. Además de comprobar la puntuación FICO del prestatario de las tres principales agencias de crédito, los prestamistas requieren información para determinar dos estadísticas estándar, que se utilizan para ajustar la tasa que se cobra por el préstamo. Estas dos estadísticas son el préstamo a valor (LTV) y el índice de cobertura del servicio de deuda (ICSD) ..

LTV se determina por la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía de ser prestado en contra. Para la compra de vivienda, LTV se determina dividiendo la cantidad que es prestado por el precio de compra de la casa. Cuanto mayor es el LTV, el más caro del préstamo será porque el prestamista cree que hay un mayor riesgo de incumplimiento. La idea aquí es que cuanto más dinero que el prestatario está poniendo en riesgo (en forma de un pago inicial), es menos probable que él o ella es a dejar de pagar el préstamo.

LTV también puede contribuir a los costos del préstamo mediante la determinación de si se requerirá un prestatario de adquirir un seguro hipotecario privado (PMI). PMI aísla el prestamista de forma predeterminada mediante la transferencia de una parte del riesgo de crédito a un asegurador de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requieren PMI para un préstamo con un LTV superior al 80%, es decir, cualquier préstamo en el que el prestatario tendrá la equidad menos del 20% en el hogar. El costo del seguro hipotecario y la forma en que se recoge se determinan generalmente por la cantidad que es asegurado y el programa de la hipoteca se utiliza para obtener el préstamo. (Para más información sobre el PMI, leer Seis razones para evitar el seguro hipotecario privado y burla seguro hipotecario privado).

En su mayor parte, las primas de seguro hipotecario se recogen mensualmente con depósitos de garantía de seguros de propiedad y de impuestos, y se supone que ser eliminados automáticamente después de que el préstamo ha sido pagado hasta un punto en el LTV es igual o inferior al 78%. También puede ser posible cancelar PMI una vez que la casa se ha apreciado lo suficiente en el valor de dar al propietario de capital del 20% y un período de tiempo ha pasado, por ejemplo, dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evaluarán el seguro de hipoteca como una suma global y capitalizar en la cantidad del préstamo.

Hay maneras de evitar el pago de PMI. No se trata de pedir prestado más del 80% del valor del inmueble al comprar una casa; la otra es utilizar la financiación con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca para obtener los fondos necesarios por encima del 80% LTV. Hay muchos programas que permiten esto, pero la más común se llama una hipoteca de 80-10-10. Los 80 stands para el LTV de la primera hipoteca, el primer 10 representa el LTV de la segunda hipoteca, y el tercero 10 representa el patrimonio del prestatario tiene en el hogar. Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la tasa en la primera, sobre una base mezclada no debe ser mucho mayor que la tasa de un préstamo LTV del 90% y para la mayoría de la gente será más barato que pagar para PMI.

Esta es una alternativa excepcional para los prestatarios que deseen pagar sus casas temprano, ya que pueden acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar la parte de la deuda rápidamente. Como regla general, el PMI se debe evitar si es posible, ya que es un costo que no tiene ningún beneficio para el prestatario.

El ratio de cobertura de servicio de la deuda (ICSD) determina la capacidad del prestatario para pagar el costo de la hipoteca. Dividiendo los ingresos netos mensuales de un prestatario para pagar los gastos de hipoteca por los costes de la hipoteca, los prestamistas pueden evaluar la probabilidad de que un prestatario incumpla la nota de hipoteca. La mayoría de los prestamistas requieren DSCRs de mayor que uno. Cuanto mayor sea la relación, mayor es la probabilidad de que un prestatario será capaz de cubrir los costos de endeudamiento y menor será el riesgo del prestamista adquiere. Cuanto mayor sea el ICSD, es más probable que un prestamista va a negociar la tasa de préstamo porque aunque a un ritmo menor, el prestamista recibe una mejor rentabilidad ajustada al riesgo. Por esta razón, los prestatarios deben tratar de encontrar cualquier tipo de clasificación de ingresos que puedan hora de negociar con un prestamista de hipoteca. A veces, un trabajo de medio tiempo adicional u otro negocio de generación de ingresos pueden hacer la diferencia entre la calificación o no calificar para un préstamo o recibiendo el mejor precio posible.

Fijo vs hipotecas de tasa flotante
Otra cosa a tener en cuenta al hacer compras para una hipoteca es si para obtener un tipo de interés fijo o una hipoteca de tipo variable. Una hipoteca de tasa fija es uno donde la tasa no cambia durante todo el período del préstamo. La ventaja obvia de obtener un préstamo de tasa fija es que el prestatario sabe cuáles son los costos mensuales del préstamo será para todo el período del préstamo. Sin embargo, una hipoteca de tipo variable, tal como una hipoteca de interés solamente o una hipoteca de tasa ajustable (ARM), está diseñado para ayudar a los compradores o personas que esperan que sus ingresos aumenten sustancialmente durante el período de préstamo de vivienda por primera vez. (Para obtener más información, consulte Hipoteca: Tasa Fija versus tasa ajustable.)

préstamos de tasa flotante por lo general permiten a los prestatarios para obtener las tasas de introducción más bajas durante los años iniciales del préstamo, lo que les permite calificar para un préstamo mayor que si hubieran tratado de obtener un préstamo de tasa fija más caro. A pesar de que el beneficio puede ser grande, estos préstamos conllevan un mayor riesgo para los prestatarios cuyos ingresos no crecen a medida que el cambio en la tasa de interés. El otro inconveniente es que en la mayoría de los casos, la tasa de cambio no se conoce desde el principio del préstamo, ya que por lo general se fijó en cierto tipo de mercado que se determina en el futuro.

Los tipos más comunes de las armas son un ARM uno, cinco o siete años. El tipo de interés inicial se fija normalmente durante un período de tiempo después de lo cual se restablece periódicamente, a menudo todos los meses. Una vez que se restablece un ARM, se ajusta a la tasa de mercado, por lo general mediante la adición de una cierta extensión predeterminada (porcentaje) a la tasa del Tesoro prevaleciente. Aunque la mayoría de las armas por contrato sólo pueden aumentar por tanto, cuando se ajusta un ARM, que puede llegar a ser más caro que el préstamo de hipoteca de tasa fija que prevalece para compensar al prestamista por haber ofrecido una tasa más baja durante el período introductorio. (Para obtener más información sobre los riesgos relacionados con las hipotecas de tasa ajustable, lea armado y es peligroso.)

préstamos de interés solamente son un tipo de ARM en el que el prestatario es responsable de sólo el pago de intereses de la hipoteca y no principal durante el período de introducción hasta que el préstamo se revierte a un préstamo principal que pagan fijo. Estos préstamos pueden ser muy ventajoso para los prestatarios por primera vez, ya que sólo el pago de intereses disminuye significativamente el costo mensual de los préstamos y permitirá a uno para calificar para un préstamo mucho más grande. Sin embargo, debido a que el prestatario paga ningún principal durante el período inicial, el saldo del préstamo no cambia hasta que el prestatario comienza a pagar el principal.

Los prestatarios deben sopesar el beneficio de obtener un préstamo más grande con el riesgo. Las tasas de interés normalmente flotan durante el período de interés solamente y con frecuencia ajustar en respuesta a los cambios en las tasas de interés de mercado. Los prestatarios también tienen que lidiar con el riesgo de que sus ingresos disponibles no se levantará junto con el posible aumento de los costos de endeudamiento. (Préstamos de interés solamente puede ser beneficioso, pero para muchos prestatarios que representan una trampa. Leer hipotecas de solamente intereses: Inicio libre o sin hogar)?

Conclusión
Si usted está buscando para encontrar una hipoteca de una casa por primera vez, hay algunas cosas que se pueden hacer para reducir la dificultad de clasificación a través de todas las opciones de financiación. El mejor enfoque es poner un poco de tiempo en decidir la cantidad de casa que realmente puede pagar y luego financiar en consecuencia. Los propietarios que pueden permitirse el lujo de poner una cantidad sustancial hacia abajo o que tienen ingresos suficientes para crear una alta tasa de cobertura tendrá el mayor poder de negociación con los prestamistas y las mejores opciones de financiación. Los que empujan para el préstamo más grande, sin duda, recibirán una mayor tasa ajustada al riesgo y luego puede tener que hacer frente a las hipotecas de tasa ajustable y seguro de hipoteca privado. Un buen agente hipotecario o banquero hipotecario debería ser capaz de ayudar a dirigirlo a través de todos los diferentes programas y opciones, pero nada le servirá mejor que saber lo que quiere y lo que en última instancia puede vivir.