Elija sus pagos mensuales de la hipoteca

¿Ha decidido en una nueva casa que usted va a hacer una oferta en? O tal vez usted está planeando en la refinanciación de una hipoteca existente, y está decidiendo lo que usted quiere que su pago mensual de la hipoteca sea. La elección de la cantidad a pagar cada mes es un buen lugar para comenzar. Es una de las primeras preguntas que un vendedor de coches le preguntará cuando se camina sobre en suerte, y con todos los nuevos tipos de hipotecas, que ahora es una pregunta que se puede pedir por muchos prestamistas hipotecarios.

productos hipotecarios innovadores, a veces llamadas hipotecas exóticas, tienen características que permiten a los prestatarios para minimizar sus pagos mensuales temprano en la vida de la hipoteca a cambio de pagos más altos en el camino. La mayoría de los prestatarios creen que van a refinanciar su hipoteca o movimiento antes de que esos pagos más altos establecidos en. Sin embargo, una mala comprensión de los riesgos asociados con estas hipotecas puede conducir a la tensión financiera – o incluso de desastres. (Para obtener más información sobre la compra de una casa, consulte Descripción de la Estructura de hipoteca, hacer compras para una hipoteca y tomar una decisión basada en el riesgo de hipotecas.)

En este artículo, vamos a discutir la mecánica de hipotecas con pagos iniciales bajos y los usos y riesgos asociados con estas hipotecas.

¿Cuánto cuesta?
Así que, ¿qué es lo que quiere que su pago mensual que sea?

Para ayudarle a decidir, vamos a echar un vistazo a las cuatro categorías comunes de estos préstamos: préstamos de interés solamente a tasa fija, préstamos de sólo interés de tasa variable a tasa fija, con educación y préstamos de pago hipotecas con opción de pago. Figura 1 gráficos de los resultados para cada una de estas opciones de pago de una hipoteca de $ 400,000 más que 30 años. La hipoteca de interés solamente tiene una tasa de interés fija de 6.5% con respecto al plazo de 30 años; el 5-6 de interés solamente ARM tiene una tasa de interés 5-6 6,125%; el tipo de interés fijo se graduó de hipoteca tiene una tasa fija de 6,5% y hay una tasa de reclamo 2% en la opción de pago ARM.

Figura 1

Las hipotecas de interés solamente

hipotecas de interés solamente permiten que el prestatario pagar sólo el cargo de interés sobre el saldo de capital pendiente de la hipoteca. Este es un cálculo simple hecho dividiendo la tasa de interés por 12 (meses) y multiplicando el resultado por el saldo del capital de la hipoteca. Cuando se hace un pago de interés solamente, no hay amortización de la hipoteca (el saldo principal del préstamo no se reduce).

hipotecas de interés solamente están disponibles en ambos de tasa fija y de tasa ajustable (ARM) préstamos. Una hipoteca de tasa fija a 30 años por lo general tienen un interés de sólo 10 años después de lo cual el monto del pago mensual se calcula de nuevo para que la hipoteca amortizará totalmente durante el plazo restante de la hipoteca.

de ajuste mensual y 5-6 ARM son populares las hipotecas de tasa variable de interés solamente. Brazos ajustables mensuales por lo general tienen un interés de sólo 10 años después de lo cual el monto del pago mensual se vuelve a calcular de tal manera que la hipoteca amortizará totalmente durante el plazo restante. 5-6 ARM tienen un período de interés solamente que tiene una duración de sólo el período de tasa fija de cinco años. Después del período de tasa fija de cinco años, no sólo la tasa de interés empezar a ajustar de acuerdo a un índice más un margen (la tasa de interés totalmente indexada), pero el pago mensual debe ser recalculado para que la hipoteca amortizará totalmente sobre el plazo restante. 5-6 ARM se llaman 5-6 debido a que la tasa de interés se ajusta cada seis meses en un brazo de 5-6 en contraposición a cada 12 meses (al año) como se ve en un ARM 5-1. (Para leer más acerca de ARM, consulte Hipoteca: Tasa Fija versus tasa ajustable, armado y peligroso y Sueño Americano o hipoteca pesadilla)?

Las hipotecas de amortización negativa

hipotecas de amortización negativa toman la reducción del pago mensual requerido un paso más que una hipoteca de interés solamente. hipotecas de amortización negativa permiten a los prestatarios para hacer un pago que es menor que el pago de interés solamente. Cuando se efectuó el pago, se crea intereses diferidos. A continuación se añade la cantidad de intereses diferidos que se crea cada mes el saldo del capital de la hipoteca – amortización negativa de ahí el nombre.

La figura 2 ilustra cómo funciona una hipoteca de amortización negativa. Observe cómo el saldo de capital aumenta cada mes por el importe de los intereses diferidos – con la excepción de uno mes.

Figura 2

hipotecas de amortización negativa también vienen en tanto de tipo fijo y de tipo variable hipotecas.

De tasa fija o hipotecas de pagos proporcionales
A tasa fija hipotecas de amortización negativa generalmente se denominan hipotecas se graduaron de pago. La tasa de interés para una hipoteca de pagos se fija durante la vida del préstamo, pero el préstamo tiene un calendario de pagos iniciales que comienzan en una cantidad que es menor que un pago de interés solamente (se crea una amortización negativa) y el aumento hasta que el el pago se hace lo suficientemente grande como para amortizar totalmente el préstamo durante su término restante. {0}Vea la Figura 3{/0} {1} {/1}{2}.{/2}

Figura 3

De tasa ajustable o pago Hipotecas Opción
De tasa ajustable hipotecas de amortización negativa son generalmente llamados opción de pago ARM. Una opción de pago ARM es el más complejo de los productos hipotecarios populares. Para un ARM con opción de pago, un pago inicial mínimo se calcula sobre la base de una tasa de interés de inicio temporal. Esta tasa de creación temporal tiene una duración de uno a tres meses. Durante este periodo la tasa de inicio temporal, el pago mensual realizado por el prestatario es un pago de amortización completa.

Después de la expiración de la tarifa del comienzo temporal, el prestatario todavía tiene la opción de hacer un pago igual al pago que se calcula en base a la tasa de interés arranque inicial (el pago mínimo), pero la tasa de interés real de la hipoteca se convierte en el totalmente tasa de interés de referencia. Existe una alta probabilidad de que el pago mínimo será menor que el pago de interés solamente. Por lo tanto, el interés diferido se crea y se añade al saldo de capital de la hipoteca.

La tasa de variación de la tasa de interés totalmente indexada determinará la velocidad a la que se añade el interés diferido al saldo de capital. (En la que la amortización negativa Se crea la tasa.) Si eso no fuera lo suficientemente compleja, por lo general hay una disposición en el contrato de hipoteca que establece el pago mínimo se incrementará en un 7% o 7,5% anual. Y, al cabo de cinco años, la hipoteca refundición.

Cuando las refundiciones de la hipoteca, sus pagos mensuales se calculan de nuevo para que la hipoteca será pagado por el final del plazo restante. El nuevo pago mensual se basa en la tasa de interés totalmente indexada en el momento de las refundiciones de la hipoteca. Este pago se convierte en el nuevo pago mínimo, y el ciclo comienza de nuevo.

Nota: hipotecas con opción de pago tienen un límite de amortización negativa que indica que si el saldo de capital pendiente de la hipoteca alcanza un cierto porcentaje del saldo de capital original de la hipoteca (normalmente 110-125%), se activa una refundición no programada.

Los beneficios y riesgos

Hay muchas razones por las de sólo interés y negativos hipotecas de amortización se introducen a los consumidores por los prestamistas hipotecarios y los planificadores financieros; todos ellos conllevan un riesgo, pero estas hipotecas pueden beneficiar a algunos prestatarios:
Prestaciones;
En las zonas de alto costo, sólo interés y amortización negativa son populares. Ellos proporcionan una forma para que un prestatario para proporcionar un hogar más agradable (con sujeción a las normas de suscripción).
Sólo interés y las hipotecas de amortización negativa podría ser una opción para alguien que va a tener un aumento de los ingresos en los próximos años.
Sólo interés y las hipotecas de amortización negativa podría ser adecuado para alguien que tiene ingresos irregulares, como por ejemplo un bono anual que constituye un gran porcentaje de sus ingresos.
Algunos planificadores financieros aconsejan a los prestatarios para minimizar sus pagos de hipoteca temprano en la vida e invertir la diferencia entre un pago de amortización de la hipoteca de interés solamente o negativo y un pago de hipoteca de amortización completa.

Riesgos.
La mayoría de los prestatarios de hipotecas de sólo interés y negativos de amortización están contando con tasas de casa apreciación de los precios para hacer irrelevante el hecho de que no están pagando abajo, o el aumento del saldo de capital, de sus hipotecas. Hacer suposiciones poco realistas sobre el futuro ritmo de apreciación del precio de la casa es muy arriesgado.
De tasa variable de interés solamente y amortización negativa hipotecas están sujetas a una gran cantidad de riesgo de choque pago. En otras palabras, los pagos mensuales se incrementarán en un diseño, y podría aumentar en cantidades no previstas o en momentos inesperados.
Reducción al mínimo de un pago mensual de la hipoteca para hacer inversiones crea riesgos. En general, sólo de interés y amortización negativa hipotecas están diseñados como productos de cinco años. Cinco años es demasiado corto de un horizonte de tiempo de asumir una tasa de retorno estable en el mercado de valores. En otras palabras, en el momento de la planeación de la hipoteca a ser refinanciados cinco años en el futuro, el mercado de valores es demasiado volátil para decir que un rendimiento suficiente se habrían obtenido durante esos cinco años para cubrir el cargo de interés de la hipoteca.

Balance

No es todo sobre el pago mensual inicial de sólo interés y negativos hipotecas de amortización. Los consumidores necesitan entender la mecánica de, e identificar y medir los riesgos asociados con, de sólo interés y negativos hipotecas de amortización. Sólo entonces puede un consumidor hacer una, elección consciente y bien informada acerca de una elección de una hipoteca.

Para obtener más información acerca de las hipotecas alternativas, o para una ventanilla única en hipotecas de alto riesgo y la crisis subprime, echa un vistazo a nuestras hipotecas de alto riesgo función.