El cálculo de la deducción de intereses para hipotecas de impuestos

La deducción de impuestos interés de la hipoteca es uno de los incentivos fiscales estadounidenses más preciados. Los agentes inmobiliarios, los propietarios de viviendas, los aspirantes a propietarios de viviendas e incluso contadores de impuestos tout su valor. En verdad, el mito es a menudo mejor que la realidad.

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Muchos dueños de casas no reciben nada

Según los datos recopilados por el panel asesor del Presidente de 2005, sobre la reforma del impuesto federal, sólo el 54% de los contribuyentes que pagan interés en sus hipotecas reciben un beneficio fiscal. Eso deja un considerable 46% de los propietarios que pagan interés, pero que no recibieron ningún beneficio en absoluto. Incluso aquellos que reciben un beneficio son propensos a recibir mucho menos de lo que esperan.

La deducción de impuestos interés de la hipoteca es quizás el aspecto más incomprendido de la vivienda propia. Ha adquirido un estatus casi mítico hasta el punto que muchos aspirantes a propietarios de viviendas se venden en los beneficios antes de que examinan la matemática subyacente para determinar su elegibilidad. Subyace el mito son dos conceptos erróneos primarias. La primera es la idea errónea de que cada dueño de casa para crear una rebaja de impuestos. La segunda es que cada dólar pagado en los resultados de interés de las hipotecas en una reducción dólar por dólar de impuesto sobre la renta. (Si usted es propietario de una casa, este es un elemento que desee comprender y utilizar en su declaración. Ver las deducciones fiscales sobre los intereses para hipotecas.)

Concepto erróneo 1

A pesar de la pre-venta bombo, hay un número significativo de los propietarios de viviendas que no reciben ninguna rebaja de impuestos en absoluto de la deducción de intereses hipotecarios. Tenga en cuenta que, incluso con el fin de calificar para la deducción, los propietarios deben detallar sus deducciones al determinar su impuesto sobre la renta. Tipo enumerados ofrece una oportunidad para dar cuenta de los gastos específicos, incluidos los intereses de la hipoteca, impuestos a la propiedad y los gastos médicos. Dado que el interés de la hipoteca es a menudo el mayor gasto se enfrenta a un contribuyente, deduciendo que se cita a menudo como un incentivo financiero para comprar una casa.

Una vez más, mientras que una idea atractiva en teoría, la realidad es que desglosar las deducciones no tiene sentido para todo el mundo. En primer lugar, la cantidad de la deducción estándar se basa en su estado de declaración de impuestos. Usando datos de 2011 como ejemplo, los contribuyentes que son solteras o casadas pero la presentación por separado, la deducción estándar es de $ 5.800. Para los jefes de familia, que es de $ 8.500 y para las parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas, la deducción estándar es de $ 11.600.

Los contribuyentes que no tienen deducciones que suman más de las cantidades de deducción estándar no se llega a detallar sus deducciones. Los contribuyentes que no tienen suficientes deducciones para calificar para el desglose consiguen ningún beneficio de pago de intereses de sus hipotecas. No hay que olvidar – casi la mitad de todos los propietarios de viviendas con hipotecas caen en esta categoría.

Concepto erróneo 2

Incluso para los propietarios que detallan sus impuestos y cumplen los requisitos para la deducción de impuestos de interés de la hipoteca, el importe de la deducción es una mera fracción de la cantidad de interés que se paga por la hipoteca. Una vez más, se requiere un poco de procesamiento de números para comprender plenamente la situación debido a que la deducción no es un crédito fiscal – no obtiene una rebaja de impuestos $ 1 por cada dólar gastado; se obtiene centavos de dólar. A diferencia de un crédito, lo que proporciona una reducción dólar por dólar el monto de los impuestos que debe pagar, la deducción de intereses hipotecarios reduce la cantidad de ingresos sujetos a impuestos adeudados sobre la base de soporte de impuesto del contribuyente. (A partir de los servicios basados ​​en la comunidad de software libre, hay muchos recursos gratuitos para ayudar con sus impuestos, leyó 6 fuentes de ayuda libre de impuestos).

Por ejemplo, un contribuyente gastar $ 12.000 en interés de la hipoteca y el pago de impuestos a una tasa individual de impuestos del 35% se le permitiría excluir a $ 12,000 de impuesto sobre la renta, lo que resulta en un ahorro de $ 4,200. Por lo tanto, el propietario pagó $ 12,000 a la orilla de interés con el fin obtener un tercio de esa cantidad excluidos de tributación.

Matemáticamente, el gasto de $ 12.000 a reducir la cantidad de dinero que tendrá que pagar impuestos por $ 4,200, simplemente no tiene sentido. Peor aún, una evaluación honesta de los ahorros reales línea de fondo debe factorizar el valor de la deducción estándar. La siguiente tabla proporciona una comparación.

Contribuyentes StatusStandard DeductionValue de deducción estándar en el 35% de impuestos de BracketValue
Deducción hipoteca sobre $ 12.000 en interés
Diferencia línea de base
Entre Deducción Estándar y deducción de la hipoteca

Solo
Cabeza de Familia $ 8.500 $ 2.975 $ 4.200 $ 1.225
casado.

Usando nuestro ejemplo interés de la hipoteca $ 12.000, una pareja casada en el tramo impositivo del 35% tendría un $ 11.600 deducción estándar, que vale $ 4,060 en pagos de impuestos reducidos. Si la pareja detalló sus deducciones en el Anexo A, la deducción de la hipoteca llegaría a $ 4,200. Incluso sin una deducción de intereses hipotecarios el contribuyente recibiría la cantidad de deducción estándar. La diferencia entre los dos – el valor añadido mediante el pago de $ 12.000 dólares reales al banco en interés de la hipoteca – es de $ 140. (No tomar la deducción estándar de este año podría ahorrar cientos de dólares. Salida Una visión general de las deducciones detalladas para más.)

Los contribuyentes de los tramos impositivos más bajos obtienen un beneficio aún más pequeño. Un contribuyente gastar $ 12.000 en interés de la hipoteca y el pago de impuestos a una tasa individual de impuestos de 25% solamente recibirá una deducción fiscal de $ 3.000. El beneficio de la deducción de intereses hipotecarios se muestra en la siguiente tabla.

Contribuyentes StatusStandard DeductionValue de deducción estándar en el 25% de impuestos de BracketValue
Deducción hipoteca sobre $ 12.000 en interés
Diferencia línea de base
Entre Deducción Estándar y deducción de la hipoteca

Solo
Cabeza de Familia $ 8.500 $ 2.125 $ 3.000 $ 875
casado.

Poner los números en un contexto más amplio, el Centro de Política Fiscal informa que, el valor medio de la MID (deducción de intereses hipotecarios) se eleva de manera constante con ingresos de $ 91, para aquellos con ingresos anuales de menos de $ 40.000, a $ 5,459, para los que ganan más de $ 250,000 . Los datos muestran que una deducción de impuestos podría decirse que puso en marcha para fomentar la compra de vivienda no anima a los individuos en el margen entre alquilar y propietaria. En su lugar, se utiliza la mayor parte de los contribuyentes que detallan, que tienden a ser los hogares de mayores ingresos. (Lea sobre las diferencias de los partidos políticos en la ideología de impuestos, y cómo puede afectar a su cheque de pago. Ver Partes Para Impuestos: republicanos vs. Demócratas).

Una mejor manera

En lugar de gastar grandes cantidades de dinero en intereses para poco a cambio, será mucho mejor pagar en efectivo para su nueva casa. Una compra en efectivo le ahorrará decenas de miles de dólares, ya que no tendrá que pagar intereses. (Esta puede ser la deuda más grande que jamás incurrir. Saber por qué debería retirarse más temprano que tarde, en el pago de su hipoteca.)

Por supuesto, siempre existe el argumento de que se podría hacer más dinero mediante el pago de los intereses e invirtiendo el resto de su dinero en el mercado de valores. Parece que una gran estrategia cuando el mercado está subiendo, pero los pronosticadores que dan ese consejo están por ningún lado cuando la bolsa cae un 40%, los valores de las viviendas caen un 40%, y su consejo de inversión hojas de los propietarios de viviendas, debido más en sus hipotecas que el casa vale la pena.

Dado que no hay inversión por ahí que va a garantizar mejores rendimientos que la cantidad que podría ahorrar al evitar el pago de intereses por completo, la opción conservadora es clara. Evitar hacer los pagos de intereses si se puede. Pagar la casa rápidamente si no se puede.