Detrás de las escenas de su hipoteca

Una hipoteca puede ser visto como una serie de flujos de caja futuros. Estos flujos de caja son comprados, vendidos, despojado, dividido en tramos y en títulos valores en el mercado secundario de hipotecas. El mercado secundario de hipotecas es muy grande y muy líquido.

Desde el punto de origen hasta el punto en el que termina el pago mensual de un prestatario con un inversor como parte de una títulos respaldados por hipotecas (MBS), títulos respaldados por activos (ABS), la obligación con garantía hipotecaria (OCM) u obligaciones de deuda con garantía ( CDO) de pago, hay varias instituciones diferentes que todos labrarse un porcentaje de las cuotas iniciales y / o flujos de caja mensuales.

La mayoría de las hipotecas se venden en el mercado secundario de hipotecas. En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado secundario de hipotecas y presentarle a sus principales participantes.

SEE: Conceptos básicos de hipotecas

Los participantes del mercado secundario de hipotecas
Hay cuatro participantes principales en este mercado: el originador de hipotecas, el agregador, el corredor de valores y el inversor.

1. El originador de hipotecas
El originador de hipotecas es la primera empresa que participan en el mercado secundario de hipotecas. originadores de hipotecas consisten en bancos, bancos hipotecarios y corredores de hipotecas. Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios utilizan sus propios fondos para cerrar hipotecas y corredores de hipoteca no lo hacen. Los corredores de hipoteca actúan como agentes independientes para los bancos o banqueros hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar los préstamos, los bancos hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como una línea de crédito del almacén para financiar préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los bancos hipotecarios, de forma rápida venden hipotecas recién se originaron en el mercado secundario.

Sin embargo, dependiendo del tamaño y la sofisticación del iniciador, podría agregarse hipotecas para un determinado período de tiempo antes de la venta de todo el paquete – que también podría vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe el riesgo que supone para un originador cuando se agarra de una hipoteca después de una tasa de interés ha sido citado y encerrado en un prestatario.

Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario se bloquea el tipo de interés, las tasas de interés podrían cambiar, lo que cambia el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio del originador hace en la hipoteca. Originadores de hipotecas que se agregan antes de venderlos deben cubrir sus tuberías de hipoteca contra variaciones de los tipos de interés. Hay un tipo especial de transacción llamado mejor compromiso esfuerzos, diseñado para la venta de una sola hipoteca, lo que elimina la necesidad de que el iniciador para cubrir una hipoteca. originadores más pequeños tienden a utilizar las mejores operaciones esfuerzos. (Para obtener más información, consulte la Guía del principiante a cobertura.)

En general, los emisores de hipotecas hacen dinero a través de las tasas que se cobran para originar una hipoteca y la diferencia entre la tasa de interés dada a un prestatario y la prima de un mercado secundario va a pagar por ese tipo de interés.

2. el agregador
Los agregadores son la compañía siguiente en la línea de los participantes del mercado secundario de hipotecas. Los agregadores son grandes emisores de hipotecas que tienen vínculos con empresas de Wall Street y las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas de nueva originado a partir de los originadores más pequeños, y junto con sus propias originación, piscinas forma de hipotecas que o bien bursatilicen en la etiqueta privada de valores respaldados por hipotecas (trabajando con firmas de Wall Street) o la agencia de forma MBS (trabajando a través de GSE). (Para obtener más información sobre GSE, véase el Beneficio de la deuda hipoteca con MBS).

De manera similar a los emisores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus tuberías desde el momento en que se comprometen a adquirir una hipoteca, a través del proceso de titulización, y hasta el MBS se vende a un corredor de valores. Una tubería de cobertura de la hipoteca es una tarea compleja debido a la lluvia y el riesgo de propagación. Agregadores de obtener ganancias por la diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el que pueden vender los MBS respaldados por esas hipotecas, dependa de la eficacia de la cobertura.

3. Agentes de valores
Después de que se ha formado un MBS (y a veces antes de que se forma, dependiendo del tipo de los MBS), se vende a un distribuidor de valores. La mayoría de las casas de bolsa de Wall Street tienen escritorios MBS comerciales. Distribuidores hacen todo tipo de cosas creativas con síndrome metabólico y préstamos hipotecarios enteros. El objetivo final es vender valores a los inversores. Distribuidores MBS utilizan con frecuencia para estructurar ofertas OCM, ABS y CDO. Estas ofertas pueden ser estructurado para tener distintas características definidas y un tanto por pago anticipado y las calificaciones de crédito mejoradas en comparación con el MBS subyacentes o préstamos enteros. Distribuidores hacen un diferencial en el precio al que se compran y venden MBS, y buscan obtener beneficios de arbitraje en la forma en que estructuran OCM, ABS y CDO.

4. Inversores
Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Los gobiernos extranjeros, fondos de pensiones, compañías de seguros, bancos, GSE y fondos de cobertura son todos los grandes inversores en hipotecas. MBS, OCM, ABS y CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales con base en variables de calidad de crédito y riesgos de tipos de interés.

Los gobiernos extranjeros, fondos de pensiones, compañías de seguros y los bancos suelen invertir en alta puntuación de crédito productos de la hipoteca. Ciertos tramos de las diversas ofertas de hipotecas estructurados son buscados por estos inversores para sus perfiles de riesgo tasa de prepago y de interés. Los fondos de cobertura son típicamente grandes inversores en productos hipotecarios puntuación baja de crédito y productos hipotecarios estructurados que tienen un mayor riesgo de interés.

De todos los inversores de la hipoteca, las GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario que pueden invertir en gran medida está regulada por la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal.

Balance
En cuestión de semanas, tal vez un mes, desde el momento en que se originó una hipoteca puede llegar a ser parte de un acuerdo de la OCM, ABS o CDO. Pocos prestatarios se dan cuenta del grado en que se corta su hipoteca, cortado en dados y se negocian. El usuario final de una hipoteca puede ser un fondo de cobertura que hace apuestas de tipo de interés de dirección o usa posiciones apalancadas para explotar las pequeñas irregularidades de precios relacionales, o podría ser que el banco central de un país extranjero al que le gusta la calificación de crédito de una agencia MBS. Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas, que le gusta el perfil de duración y convexidad de un determinado tramo en un acuerdo de ABS, CMO o CDO. El mercado secundario de hipotecas es enorme, líquidos y complejo con varias instituciones que todos toman una porción de la torta de la hipoteca.

(Para una ventanilla única en hipotecas de alto riesgo y la crisis subprime, echa un vistazo a la Subrpime Hipotecas función).