Cuando (y cuándo no) para refinanciar su hipoteca

La refinanciación de una hipoteca significa el pago de un préstamo existente y reemplazarla con una nueva. Hay muchas razones comunes por las que los propietarios refinanciar: La oportunidad de obtener una tasa de interés más baja; la posibilidad de acortar el plazo de su hipoteca; el deseo de convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija, o viceversa; la oportunidad de aprovechar el patrimonio de un hogar con el fin de financiar una compra grande; y el deseo de consolidar la deuda. Algunas de estas motivaciones tienen ventajas y desventajas. Y debido a que la refinanciación puede costar entre 3% y 6% del principal del préstamo y – como sacar la hipoteca original – requiere de evaluación, búsqueda de título y de aplicación las tarifas, es importante para un dueño de casa para determinar si su razón de refinanciación ofrece verdadero beneficio .

Tutorial: Conceptos básicos de hipotecas

La obtención de un interés inferior de frecuencia

Una de las mejores razones para refinanciar es para bajar la tasa de interés de su préstamo existente. Históricamente, la regla de oro es que valió la pena el dinero para refinanciar si usted podría reducir su tasa de interés en al menos un 2%. Hoy en día, muchos prestamistas dicen que 1% de ahorro es un incentivo suficiente para refinanciar.

La reducción de su tasa de interés no sólo ayuda a ahorrar dinero, sino que aumenta la velocidad a la que se construye la equidad en su casa, y se puede reducir el tamaño de su pago mensual. Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 9% en una casa de $ 100,000 tiene un pago de principal e intereses de $ 804.62. Ese mismo préstamo al 6% reduce su pago de $ 599.55. (Para obtener más información sobre los costos de su casa, consulte Hipotecas: ¿Cuánto puede permitirse ?, préstamos a domicilio: Los costos y el Préstamo sobre el capital en:. ¿Qué es y cómo funciona)

Acortar el plazo del préstamo

Cuando las tasas de interés bajan, los propietarios de viviendas a menudo tienen la oportunidad de refinanciar un préstamo existente por otro préstamo que, sin grandes cambios en el pago mensual, tiene un plazo más corto. Para que la hipoteca de tasa fija a 30 años en una casa de $ 100,000, la refinanciación de 9% a $ 5,5% corta el término por la mitad a 15 años, con sólo un ligero cambio en el pago mensual de $ 804,62 a $ 817,08.

Conversión entre tasa ajustable y la Hipoteca de Tasa Fija

Si bien las armas comienzan ofreciendo tarifas más bajas que las hipotecas de tasa fija, ajustes periódicos a menudo resultan en aumentos de las tasas más altas que la tasa disponible a través de una hipoteca de tasa fija. Cuando esto ocurre, la conversión a un tipo de interés fijo resultados de la hipoteca en una menor tasa de interés, así como elimina la preocupación por los futuros aumentos de las tasas de interés.

Por el contrario, la conversión de un préstamo de tasa fija a un brazo también puede ser una estrategia financiera, especialmente en un entorno de tipos de interés que cae. Si las tasas siguen bajando, los ajustes del tipo de periódicos sobre un ARM resultan en tasas decrecientes y los pagos mensuales de la hipoteca más pequeños, lo que elimina la necesidad de financiar de nuevo cada vez que caen las tasas. Conversión a un brazo puede ser una buena idea, especialmente para los propietarios que no planean permanecer en su casa durante más de unos pocos años. Si las tasas de interés están cayendo, estos propietarios pueden reducir la tasa de interés de su préstamo y pago mensual, pero que no tendrán que preocuparse por el aumento de las tasas de interés en el futuro.

Al tocar la equidad y la consolidación de la deuda

Si bien las razones anteriormente mencionadas para refinanciar son financieramente sólida, refinanciación de la hipoteca puede ser una pendiente resbaladiza hacia la deuda sin fin. Es importante tener esto en cuenta al considerar la refinanciación con el fin de aprovechar equidad de la vivienda o la consolidación de la deuda.

Los propietarios de viviendas a menudo acceden a la equidad en sus hogares para cubrir grandes gastos, tales como los costos de remodelación de su casa o la educación universitaria de un hijo. Estos propietarios pueden justificar esta clase de financiación señalando que la remodelación añade valor a la casa o que la tasa de interés del préstamo de hipoteca es menor que la tasa de dinero prestado de otra fuente. Otra justificación es que el interés de las hipotecas es deducible de impuestos. Aunque estos argumentos pueden ser verdad, lo que aumenta el número de años que usted debe en su hipoteca es rara vez una decisión financiera inteligente, ni se gasta un dólar en el interés de obtener una deducción de impuestos de 30 centavos.

Muchos propietarios a refinanciar con el fin de consolidar su deuda. A primera vista, la sustitución de deuda de alto interés con una hipoteca de bajo interés es una buena idea. Por desgracia, la refinanciación no trae consigo una dosis automática de prudencia financiera. En realidad, un gran porcentaje de personas que una vez generada la deuda de alto interés en tarjetas de crédito, automóviles y otras compras simplemente hacerlo de nuevo después de la refinanciación de la hipoteca les da el crédito disponible para hacerlo. Esto crea una pérdida cuádruple instantánea integrada por honorarios desperdiciados en la refinanciación, la pérdida de la equidad en la casa, años adicionales de aumento de los pagos de intereses de la nueva hipoteca y la devolución de la deuda de alto interés una vez que las tarjetas de crédito están al máximo de nuevo – el resultado posible es una perpetuación sin fin del ciclo de la deuda y la eventual quiebra.

Balance

La refinanciación puede ser un gran movimiento financiero si reduce su pago de hipoteca, se acorta el plazo de su préstamo o ayuda a construir la equidad más rápidamente. Cuando se usa con cuidado, también puede ser una herramienta muy útil para alcanzar su deuda bajo control. Antes de refinanciar una cuidadosa mirada a su situación financiera, y se pregunta: ¿Cuánto tiempo tengo la intención de seguir viviendo en la casa? Y cuánto dinero voy a ahorrar al refinanciar? (Para obtener más información, ver la verdadera economía de financiar de nuevo una hipoteca.)

Una vez más, tenga en cuenta que la refinanciación cuesta generalmente entre el 3 y el 6% del principal del préstamo. Se necesitan años para recuperar ese costo con los ahorros generados por una tasa de interés más baja o un plazo más corto. Por lo tanto, si usted no está planeando quedarse en la casa durante más de unos pocos años, el costo de refinanciación puede negar cualquiera de los ahorros potenciales. También vale la pena recordar que un dueño de una casa inteligente siempre está buscando maneras de reducir la deuda, construir equidad, ahorrar dinero y eliminar el pago de la hipoteca. Tomando dinero de su patrimonio al refinanciar no le ayuda a alcanzar cualquiera de esos objetivos.

Para una ventanilla única en hipotecas de alto riesgo y la crisis subprime, echa un vistazo a las hipotecas de alto riesgo función.