Comprender la estructura de hipoteca

En términos más simples, una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudar al prestatario comprar una casa. Además de pagar el principal, el prestatario está obligado a pagar los intereses al prestamista, y el hogar y la tierra alrededor de ella sirven como garantía. Pero si usted está mirando para comprar una casa, lo que necesita saber más de estas generalidades. En este artículo, vamos a ver cómo funciona una hipoteca y de la forma en que se termine de pagar.

Historia

Casi todo el mundo que compra una casa tiene una hipoteca. Las tasas hipotecarias se mencionan con frecuencia en las noticias de la noche, y la especulación acerca de qué dirección se moverán las tasas se ha convertido en una parte estándar de nuestra cultura financiera.

Si bien puede parecer que las hipotecas siempre han estado disponibles, la hipoteca moderna llegó a existir sólo en 1934, cuando el gobierno, en un esfuerzo para ayudar al país a superar la gran depresión, creó un programa de hipoteca que reduce al mínimo el pago inicial requerido, lo que aumenta la cantidad que los propietarios potenciales podrían pedir prestado. Antes de la creación de este programa de la hipoteca se requiere un pago inicial del 50% para comprar una casa. Hoy en día, un anticipo del 20% es deseable (ya que minimiza los requisitos de seguro hipotecario privado (PMI)), pero hay programas de hipotecas disponibles que permiten a los pagos significativamente más bajos hacia abajo. (Para más información sobre el PMI, consulte Descripción de su hipoteca.)

Los pagos de la hipoteca

Los principales factores que determinan sus pagos mensuales de la hipoteca son el tamaño y la duración del préstamo. “Tamaño” se refiere a la cantidad de dinero prestado y “expresión” se refiere a la cantidad de tiempo dentro del cual el préstamo debe ser pagado en su totalidad hacia atrás. Existe una relación inversa entre el término del préstamo y el monto del pago mensual: plazos más largos dan lugar a pagos mensuales más pequeños. Por esta razón, las hipotecas a 30 años son el tipo más popular de la hipoteca.

PITI: Los componentes de un pago de hipoteca

Una vez que el tamaño y la duración del préstamo se han determinado, hay cuatro factores que juegan un papel en el cálculo de un pago de la hipoteca. Estos cuatro elementos son capital, intereses, impuestos y seguro (PITI). Al mirar a estos cuatro factores, vamos a considerar una hipoteca de $ 100,000 como ejemplo.

Directora
Una porción de cada pago de la hipoteca se dedica a la devolución del principal. Los préstamos están estructurados de manera que el importe del principal devuelto al prestatario que empieza pequeño y aumenta con cada pago de la hipoteca. Mientras que los pagos de la hipoteca en los primeros años consisten principalmente en el pago de intereses, los pagos en los últimos años se componen fundamentalmente de reembolso del principal. Para nuestra hipoteca $ 100.000, el principal es $ 100.000.
Interés
El interés es el prestamista recompensa ‘s por tomar un riesgo y el préstamo de dinero a un prestatario. La tasa de interés en una hipoteca tiene un impacto directo sobre el tamaño de un pago de hipoteca – las tasas de interés más altas significan pagos de hipoteca más altos. (Lea más sobre los diferentes tipos de tasas de interés de hipotecas Hipotecas: ver. Con tasa fija frente de tasa ajustable) Por lo tanto, para la mayoría de los compradores de vivienda, las tasas de interés más altas reducen la cantidad de dinero que puede pedir prestado, y menores tasas de interés aumentan. Si el tipo de interés de la hipoteca $ 100.000 es del 6%, el principal combinado y el pago mensual de interés de una hipoteca a 30 años sería algo así como $ 599,55 (intereses $ 500 + $ 99,55 director). El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% los resultados en un pago mensual de $ 804,62. (Para tener una idea de lo que los resultados mensuales de pago de una tasa de principal e intereses en particular, consulte esta calculadora.)
Impuestos
Los impuestos inmobiliarios son evaluados por las agencias gubernamentales y se utilizan para financiar diversos servicios públicos como la construcción de escuelas y servicios de policía-y extinción de almacenes. Los impuestos se calculan por el gobierno en función de cada año, pero las personas pueden pagar estos impuestos como parte de sus pagos mensuales. La cantidad que se debe en impuestos se divide por el número total de los pagos mensuales de la hipoteca en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y las mantiene en custodia hasta que los impuestos son debidos a pagar.
Seguro
Hay dos tipos de cobertura de seguro que se pueden incluir en un pago de la hipoteca. Al igual que los impuestos de bienes raíces, pagos de seguros se hacen con cada pago de la hipoteca y se conservarán en custodia hasta que la factura. El primer tipo de seguro es el seguro de propiedad, que protege la casa y su contenido de incendio, robo y otros desastres.
El segundo tipo de seguro es PMI (mencionado anteriormente), que es obligatorio para los propietarios que compran una casa con un pago inicial de menos del 20% del costo de la casa ‘s . Este tipo de seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no puede pagar el préstamo. Ya que minimiza el riesgo de impago del préstamo, el PMI también permite a los prestamistas a vender el préstamo a los inversores, que a su vez pueden tener cierta seguridad de que su inversión en deuda se pagará de nuevo a ellos. la cobertura de PMI puede caer una vez que el prestatario tiene la equidad de al menos el 20% en el hogar.

Mientras capital, intereses, impuestos y seguros comprenden una hipoteca típica, algunos prestatarios optan por hipotecas que no incluyen impuestos o seguros como parte del pago mensual. Con este tipo de préstamo, los prestatarios tienen una cuota más baja, pero deben pagar los impuestos y el seguro por su propia cuenta.

¿Cómo funcionan las hipotecas: el plan de amortización

plan de amortización de hipoteca Un proporciona una visión detallada de qué porción de cada pago de la hipoteca, precisamente, está dedicado a cada componente del PITI. Como se señaló anteriormente, en los primeros años de pagos de la hipoteca se componen fundamentalmente de pago de intereses, ya que se mueve gradualmente hacia el principal convirtiéndose mayor.

En nuestro ejemplo de $ 100.000, hipoteca a 30 años, el plan de amortización consiste en 360 pagos. El plan de amortización parcial se muestra a continuación muestra cómo el equilibrio entre el principal y los intereses se invierte con el tiempo ya que los pagos posteriores se componen fundamentalmente de principal.

PaymentPrincipalInterestPrincipal Equilibrio
*
0.75
*
*

Como muestra el gráfico, cada uno de los pagos requeridos es $ 599.55, pero la cantidad dedicada hacia el principal y el interés varía de pago a pago. Debido a la relación inversa entre el capital y los intereses pagados, en el inicio de su hipoteca la velocidad a la que se gana valor de su casa es mucho más lento. Esto demuestra el valor de hacer pagos adicionales si la hipoteca permite pre-pago. Cada resultados adicionales de pago en una porción más grande pagado por el director, y reduce el interés debido en cada pago futuro, el dueño de casa se mueve hacia el objetivo final: el pago de la hipoteca.

Balance

Una hipoteca es una herramienta importante para la compra de una casa, ya que permite a las personas a convertirse en propietarios sin hacer un gran pago proporcional hacia abajo. Sin embargo, cuando se toma en una hipoteca, es importante comprender la estructura de sus pagos, cuyos componentes están dedicados no sólo a la principal (la cantidad que pidió prestada), sino también de intereses, impuestos y seguros. Esta estructura determina el tiempo que se necesita para pagar la hipoteca y, a su vez, lo caro que en última instancia será para financiar su casa.

(Para una ventanilla única en hipotecas de alto riesgo y la crisis subprime, echa un vistazo a las hipotecas de alto riesgo función).