Comparación de una de 30 años frente a 15 años de hipoteca

Una desconcertante variedad de hipotecas está disponible, pero para la mayoría de los compradores de vivienda no es, en la práctica, sólo uno.

La hipoteca a 30 años-fija es prácticamente un arquetipo de América, la tarta de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que generaciones de estadounidenses han llevado a la propiedad de vivienda por primera vez. De acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios, el 86% de las personas que solicitan hipotecas de compra en febrero el año 2015 optó por préstamos a 30 años.

Pero muchos de esos compradores podrían haber sido mejor servido si hubieran optado en su lugar por una hipoteca de tasa fija a 15 años; el de 30 años más joven, y menos populares, hermano. Los préstamos son estructuralmente similares – la principal diferencia es el término. (Véase también, una guía para comprar una casa en los EE.UU.)

Un préstamo a corto plazo significa un pago mensual más alta, lo que hace que la hipoteca a 15 años parecen menos asequibles. Pero, de hecho, el término más corto en realidad hace que el préstamo más barato en varios frentes – durante la vida total de un préstamo, a 30 años de hipoteca va a terminar costando más del doble de la opción de 15 años.

Cómo el término afecta al costo

El principal impulsor de los mayores costos es el tiempo. Una hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a largo plazo – una garantizados por bienes raíces – y en un plazo de préstamo, el prestatario paga un interés calculado sobre una base anual contra el saldo pendiente del préstamo. Tanto la tasa de interés y el pago mensual son fijos.

En un préstamo a 30 años, por supuesto, que el equilibrio se reduce mucho más lentamente – con eficacia, usted está alquilando la misma cantidad de dinero por más del doble de tiempo. (Es más del doble de tiempo, en lugar de sólo el doble de tiempo, ya que en una hipoteca a 30 años, el saldo de capital no disminuye tan rápidamente en una tasa que en un préstamo a 15 años.) Cuando la tasa de interés es del 4%, un prestatario paga en realidad casi 2,2 veces más interés para pedir la misma cantidad de principal más de 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.

Las diferencias en las tasas de interés

Por otra parte, debido a 15 años de préstamos son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años, y porque cuesta bancos menos para hacer préstamos a corto plazo que los préstamos a largo plazo, los consumidores pagan una tasa de interés más baja en una hipoteca a 15 años – en cualquier lugar de un cuarto de un por ciento a un por ciento completo (o punto) menos. Y los organismos apoyados por el gobierno que financian la mayoría de las hipotecas cobran cargos adicionales, llamados ajustes de precios a nivel de préstamo, que hacen que las hipotecas a 30 años más caro.

Fannie Mae y Freddie Mac cargan los ajustes de precios para los prestatarios que tienen calificaciones de crédito más bajas o están poniendo por menos dinero.

“Algunos de los ajustes de precios a nivel de préstamos que existen en un 30 años no existen en una de 15 años,” dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos al por menor en Norcom Hipoteca en Avon, Connecticut. La mayoría de las personas, según Morin, rodar esas tasas a través de su hipoteca para una tasa más alta en lugar de pagar ellos por completo.

Imagínese, entonces, un préstamo de $ 300.000, disponible en 4% durante 30 años o al 3,25% durante 15 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y la tasa de interés más baja significa que tomar prestado el dinero para sólo 15 años costaría $ 79.441, en comparación con $ 215.609 más de 30 años, es decir, casi dos tercios menos.

El problema, por supuesto, es el pago mensual. El precio para ahorrar tanto dinero en el largo plazo es un gasto mensual mucho mayor: el pago en nuestro préstamo hipotética de 15 años es de $ 2108, o cerca de un 50% más que el pago mensual por el préstamo a 30 años ($ 1,432).

Si estás a punto de retirarse

Si usted puede permitirse el pago más alto, es en su interés de ir con el préstamo más corto, especialmente si se está acercando a la jubilación cuando va a depender de un ingreso fijo.

Para algunos expertos, ser capaz de permitirse el pago más alto incluye tener un fondo de emergencia escondido – según Bob Walters, economista jefe de Quicken Loans, sus ahorros líquidos deben ser de por lo menos el valor de los ingresos de un año. Lo que los planificadores financieros le gusta de la hipoteca a 15 años es que es efectivamente “ahorro forzoso”, en forma de capital en un activo que normalmente se aprecia. (Aunque al igual que otros valores, las casas suben y bajan en valor).

Comparar los objetivos de la universidad y de Ahorro para el Retiro

Hay algunos casos en los que un prestatario puede tener incentivos para ahorrar e invertir ese dinero en otros lugares, como en una cuenta 529 de matrícula de la universidad o una cuenta 401 (k) de jubilación, cuando un empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con las tasas hipotecarias tan bajo, un prestatario podría, en teoría, optar por pedir prestado con una nota de 30 años, e invertir la diferencia entre el pago mensual más bajo y la cantidad más alta que él o ella habría pagado cada mes en los 15 años hipoteca.

Por ejemplo, en el ejemplo anterior un pago mensual del préstamo de 15 años fue $ 2,108 y el pago mensual del préstamo a 30 años $ 1.432. Un prestatario podría invertir la diferencia de $ 676 en otro lugar.

El cálculo de back-of-the-sobre es la cantidad (o si) el retorno de la inversión exterior, menos el impuesto sobre las ganancias de capital que debe por él, es superior a la tasa de interés de la hipoteca, después de considerar la deducción de intereses hipotecarios. (Para alguien en el tramo impositivo del 25%, la deducción puede reducir la tasa de interés de la hipoteca efectiva de, por ejemplo, el 4% a 3%).

Este gambito, sin embargo, exige una propensión por el riesgo, de acuerdo con Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.

“En la actualidad no hay inversiones de renta fija que se traducen en elevadas suficiente para hacer este trabajo”, dice Shah. También se requiere la disciplina para invertir de forma sistemática el equivalente de esas diferencias mensuales y el tiempo para centrarse en las inversiones, las cuales, dice Shah, la mayoría de las personas no tienen.

(Para más información sobre las consideraciones especiales de conseguir una hipoteca en diferentes etapas de la vida, consulte Obtención de una hipoteca en sus 20s y obtención de una hipoteca en sus 50s.)

Una opción mejor-de-dos-mundos?

La mayoría de los prestatarios, evidentemente, también carecen de – o al menos piensan que les falta – los medios para efectuar los pagos requeridos por una hipoteca a 15 años. Pero hay una solución simple para los prestatarios a 30 años para capturar gran parte de los ahorros de la hipoteca más corta: Basta con hacer los pagos más grandes de un horario de 15 años en su hipoteca a 30 años, suponiendo que la hipoteca no tiene ninguna penalización por pago anticipado.

Usted tiene derecho a dirigir los pagos adicionales al principal, y si usted hace los pagos constantemente, tendrá que pagar la hipoteca fuera en 15 años. Si los tiempos se ponen difíciles, siempre se puede recurrir de nuevo a los pagos normales, inferiores del horario de 30 años.

(Ver también los pros y los contras de una hipoteca a 15 años y los pros y los contras de una hipoteca de 30 años.)

Balance

Muchos compradores se beneficiarían si se ha optado por una hipoteca de tasa fija a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años. Una tasa de interés más baja y más corto plazo significa que vaya a pagar mucho menos por su préstamo.

Y como Shah dice: “No hay ni un solo cliente que tenemos que ha pagado su casa que alguna vez se ha sentido mal por ello.” El problema es que el pago mensual más alta, y es razonable que sopesar el valor de una hipoteca menos costosa frente a otras prioridades como la universidad de ahorro, jubilación y un fondo de emergencia.

(Usted también podría estar interesado en la lectura 6 consejos para conseguir aprobado para una hipoteca y la hipoteca:? ¿Cuánto puede permitirse)