Cómo ser más listo que el seguro hipotecario privado

Una de las medidas de riesgo prestamistas utilizan en la suscripción de una hipoteca es el préstamo de la hipoteca relación de valor (LTV) a. LTV de una hipoteca es un cálculo simple hecho dividiendo la cantidad del préstamo por el valor de la casa. Cuanto mayor sea el ratio LTV, mayor es el perfil de riesgo de la hipoteca. La mayoría de las hipotecas con un LTV superior al 80% es necesario un seguro hipotecario privado (PMI) a pagar por el prestatario. Y PMI no es barato. Sigue leyendo para averiguar si se puede evitar el PMI en su hipoteca y, en caso afirmativo, si la alternativa valdrá la pena.

Tutorial: Conceptos básicos de hipotecas

PMI En Profundidad

Echemos un vistazo a una aplicación de ejemplo.

Asumamos que el precio de una casa es $ 300.000 y el monto del préstamo es $ 270.000 (lo que significa que el prestatario hace un pago por $ 30.000) y el ratio LTV es 90%. Dependiendo del tipo de hipoteca, el pago mensual de PMI sería de entre $ 117 y de $ 150. hipotecas de tasa ajustable (ARM) requieren pagos de PMI más altas que las hipotecas de tasa fija. (Para obtener más información sobre las hipotecas, ver Hipotecas armado y es peligroso o:. Tasa Fija versus tasa ajustable)

Sin embargo, PMI no es necesariamente un requisito permanente. los prestamistas están obligados a caer PMI cuando LTV de una hipoteca alcanza el 78% a través de una combinación de una reducción de capital en la apreciación de la hipoteca y el precio de su casa. Si parte de la reducción en el ratio LTV se realiza a través de la apreciación del precio casa, una nueva tasación, pagada por el prestatario, será necesario con el fin de verificar la cantidad de apreciación. (Para obtener más información sobre el PMI, consulte Seis razones para evitar el seguro hipotecario privado y te punto de equilibrio en su casa?)

Salida facil
Una alternativa al pago de PMI es el uso de una segunda hipoteca o de lengüeta. De este modo, el prestatario toma una primera hipoteca con una cantidad igual al 80% del valor de la vivienda, evitando de este modo el PMI, y luego toma una segunda hipoteca con una cantidad igual al precio de venta de la casa menos el importe de la cuota inicial y la cantidad de la primera hipoteca. Usando los números del ejemplo anterior, el prestatario tendría una primera hipoteca por $ 240.000 hacer un pago de $ 30,000 y conseguir una segunda hipoteca de $ 30.000. El prestatario ha eliminado la necesidad de pagar PMI debido a que el ratio LTV de la primera hipoteca es de 80%, pero el prestatario también ahora tiene una segunda hipoteca que en la mayoría de los casos va a llevar a una tasa de interés más alta que la primera hipoteca. Hay muchos tipos de segundas hipotecas disponibles, pero la tasa de interés más alta sigue siendo el par del campo. Aún así, los pagos combinados de la primera y segunda hipoteca son generalmente inferiores a los pagos de la primera hipoteca más PMI.

la desventaja

Cuando se trata de PMI, un prestatario que tiene menos del 20% del precio de venta o el valor de una casa para sofocar como pago inicial tiene dos opciones básicas: Utilice una primera hipoteca independiente y pagar el PMI hasta el LTV de la hipoteca alcanza 78%, en cuyo punto el PMI puede ser eliminado.
Utilice una segunda hipoteca. Lo más probable es resultado en menores gastos de hipoteca iniciales que pagar PMI, pero al mismo tiempo, una segunda hipoteca tiene una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, y sólo se puede eliminar mediante el pago de apagado o refinanciar tanto la primera como la segunda hipoteca en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando el LTV alcanza el 80% o por debajo (por lo que no PMI se requiere).

También hay varias variables que pueden desempeñar en esta decisión, incluyendo: Los ahorros de impuestos asociados con el pago de PMI versos los ahorros en impuestos asociados con el pago de intereses sobre una segunda hipoteca. ley de impuestos en los Estados Unidos permite la deducción del PMI para los niveles de ingresos específicos, como las familias que ganan menos de $ 100.000.
El costo de una nueva evaluación para eliminar PMI frente a los costes de financiar de nuevo una primera y segunda hipoteca en una sola hipoteca independiente.
El riesgo de que las tasas de interés podrían subir entre el momento de la decisión inicial de la hipoteca y la hora a la que se refinancian la primera y segunda hipotecas.
Las diferentes tasas de reducción de capital de las dos opciones.
El valor temporal del dinero. (Explorar más este punto en la comprensión del valor temporal del dinero.)

Sin embargo, la variable más importante en la decisión es: La tasa esperada de apreciación del precio de la casa

Por ejemplo, si el prestatario opta por utilizar una primera hipoteca independiente y pagar PMI frente a la utilización de una segunda hipoteca para eliminar PMI, con qué rapidez puede el hogar apreciar en valor hasta el punto en el LTV es del 78% y el PMI puede ser eliminado ? Este es el factor decisivo de primer orden. Para simplificar, y los efectos de esta discusión, vamos a ignorar la otra variable que aparece más arriba, como la apreciación del precio domina estos.

Agradecimiento: la clave para la toma de decisiones

La clave de la decisión es que una vez que el PMI se elimina de la primera hipoteca independiente, el pago mensual será menor que los pagos combinados en la primera y segunda hipotecas. Así hacemos las preguntas: ¿Cuánto tiempo pasará antes de que el PMI se puede eliminar? y ¿Cuáles son los ahorros asociados con cada opción?

A continuación se presentan dos ejemplos basados ​​en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación del precio de la casa.

Ejemplo 1: un ritmo lento de Inicio Precio Valoración
Las tablas a continuación comparan los pagos mensuales de un stand-alone, de 30 años, hipoteca de tasa fija con PMI frente a un tipo de interés fijo primera hipoteca a 30 años combinado con un / una segunda hipoteca debido-en-15-años a 30 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

Figura 1

En la Figura 2, se estima que las tasas anuales de apreciación del precio de la casa.

Figura 2

Observe que el pago de $ 120 PMI se deja caer desde el pago mensual total de la primera hipoteca independiente en el mes 60, como se muestra en la Figura 3, cuando el LTV alcanza el 78% a través de una combinación de reducción de capital y apreciación del precio de la casa.

Figura 3

La tabla de la figura 4 muestra los pagos mensuales combinados de las primeras y segundas hipotecas. Observe que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es sólo la de la primera hipoteca.

Figura 4

El uso de la primera y segunda hipoteca, $ 85 dólares se pueden guardar por mes durante los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5.100. A partir de 61 meses, la primera hipoteca independiente obtiene una ventaja de $ 35 por mes para el resto de los términos de las hipotecas. Si dividimos $ 5100 por $ 35, obtenemos 145. En otras palabras, en este escenario de apreciación de precios de viviendas lenta, comenzando en el mes 61, tomaría otros 145 meses antes de que la ventaja del pago de la primera hipoteca autónomo sin PMI podría recuperar la ventaja inicial de las primeras y segundas hipotecas combinadas . (Este período de tiempo se alarga si se considera el valor temporal del dinero.)

Ejemplo 2: Una rápida tasa de Inicio Precio Valoración
El siguiente ejemplo se basa en las mismas hipotecas como se demostró anteriormente. Sin embargo, se utilizan las siguientes estimaciones de apreciación de precios de casas.

Figura 5

En este ejemplo, sólo mostramos una sola tabla de pagos mensuales de las dos opciones (véase la Figura 6). Observe que el PMI se deja caer en este caso en el mes 13, debido a la apreciación del precio de la casa rápido, lo que disminuye rápidamente el LTV a 78%.

Figura 6

Con la rápida apreciación del precio de la casa, el PMI se puede eliminar con relativa rapidez. Las hipotecas combinados sólo tienen una ventaja pago de $ 85 para 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1.020. A partir de 13 meses, la hipoteca autónomo tiene una ventaja pago de $ 35. Si dividimos $ 1,020 por 35, podemos determinar que tomaría 29 meses para compensar los ahorros iniciales de las primeras y segundas hipotecas combinadas. En otras palabras, a partir de 41 meses, el prestatario estaría en mejor situación financiera por la elección de la primera hipoteca autónomo con PMI. (Este período de tiempo se alarga si se considera el valor temporal del dinero.)

Balance

Para los prestatarios que tienen menos de un anticipo del 20%, la decisión de si se debe utilizar una primera hipoteca autónomo y PMI o utilizar una combinación de una primera y segunda hipoteca es en gran medida una función de la rapidez con la que esperan que el valor de su casa a aumentar. Si deciden pagar PMI, puede ser eliminado a través de una valoración una vez que el LTV alcanza el 78%. Si optan por utilizar una combinación de primeras y segundas hipotecas, que son propensos a tener ahorros en el pago inicial, pero la única manera de eliminar la segunda hipoteca, lo que probablemente llevará a una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, es mediante el pago de apagado o financiar de nuevo tanto la primera y la segunda en una nueva hipoteca independiente. Un análisis reflexivo debe llevarse a cabo para analizar sus opciones en función de su horizonte de tiempo.