¿Cómo la Refinanciación Hipotecaria afecta a su valor neto

Una hipoteca es más que un pago mensual – se trata de un instrumento de deuda se utiliza para financiar un activo.

En el balance de una casa, una hipoteca es un pasivo y, como tal, se resta de los activos de un hogar para determinar el valor neto de ese hogar. Demasiado muchos consumidores caen en la trampa de la refinanciación de una hipoteca con el fin de reducir sus pagos mensuales sin tener en cuenta la forma en que afecta a la refinanciación de su patrimonio neto total. Hace la refinanciación de su hogar alguna vez pagar, o es sólo una solución a corto plazo para un problema más grande?

El periodo de recuperación

El método más popular para la determinación de los aspectos económicos de la refinanciación de la hipoteca implica el cálculo de un periodo de recuperación simple. Esta ecuación se hace mediante el cálculo de la suma de los ahorros en el pago mensual que se pueden realizar por la refinanciación en una nueva hipoteca a una tasa de interés más baja y que determina el mes en el que esa suma acumulada de los ahorros en el pago mensual es mayor que los costes de refinanciación. (Más información acerca de periodos de recuperación en la comprensión del valor temporal del dinero.)

Por ejemplo, si ese cálculo dice que va a tomar 20 meses para los ahorros mensuales acumuladas sean mayores que los costos de refinanciamiento y el dueño de casa tendrá la nueva hipoteca durante un mínimo de 20 meses, a continuación, este método podría decir que la refinanciación es una decisión económicamente racional.

Afecta refinanciación valor neto de su hogar

Sin embargo, este método simple periodo de recuperación ignora el balance del hogar y la ecuación total del patrimonio neto.

Dos cosas son primarios en paradero desconocido: El saldo de capital de la hipoteca existente frente a la nueva hipoteca se ignora. La refinanciación no es libre. Los costes de refinanciación deben ser pagados de su bolsillo o, en la mayoría de los casos, se enrollan en equilibrio principal de la nueva hipoteca. Cuando un saldo de la hipoteca aumenta a través de una operación de refinanciación, el pasivo de los aumentos de balance de los hogares y todas las otras cosas se mantienen constantes, el valor neto de los hogares disminuye inmediatamente por una cantidad igual al coste de refinanciación.
La refinanciación de una hipoteca a 30 años con 25 años que quedan hasta que se paga en una nueva hipoteca a 30 años significa que usted podría terminar pagando más interés total sobre la vida de la nueva hipoteca, a pesar de que la tasa de interés en la nueva hipoteca es más baja de lo que pagaría lo largo de los 25 años restantes de la hipoteca existente.

Mira los verdaderos costes de refinanciación

Una forma más financieramente sólida para determinar la economía de la refinanciación que incorpora los verdaderos costes de financiar de nuevo en la ecuación el valor doméstico neto es comparar el plan de amortización restante de la hipoteca existente en contra del plan de amortización de la nueva hipoteca. (Más información sobre la amortización a comprender la estructura de hipoteca.)

El plan de amortización de la nueva hipoteca incluirá los costes de financiar de nuevo en el saldo de capital. (Si se pagarán los costes de refinanciación de su bolsillo, entonces la misma cantidad de dólares debe restarse del saldo del capital de la hipoteca existente, basado en la suposición de que si la operación de refinanciación no tiene lugar, que el dinero podría ser utilizado para pagar la saldo del principal del préstamo existente.)

A continuación, se resta el ahorro de pago mensual entre las dos hipotecas de saldo de capital de la nueva hipoteca. (Esto se hace porque, en teoría, podría utilizar los ahorros mensuales generados a partir de la refinanciación para reducir el saldo principal de la nueva hipoteca.)

El mes en el que el saldo del principal modificado de la nueva hipoteca es menor que el saldo de capital de la hipoteca existente es el mes en el que se ha alcanzado un periodo de recuperación de refinanciación realmente económico basado en el valor neto de los hogares.

Nota: calculadoras de amortización se pueden encontrar en la mayoría de los sitios web relacionados con hipotecas. Puede copiar y pegar los resultados en una hoja de cálculo y luego realizar el cálculo adicional de disminuir las diferencias de pago mensual de saldo de capital de la nueva hipoteca.

Por ejemplo, el uso de los cálculos descritos anteriormente, un análisis de refinanciamiento de una hipoteca de tasa fija ya existente con una tasa de interés del 7%, 25 años restantes hasta el vencimiento y un saldo de capital de $ 200.000, en una nueva hipoteca a 30 años con un interés tasa de 6,25% y costes de refinanciación de $ 3.000 (que se enrollan en equilibrio principal de la nueva hipoteca), da los siguientes resultados:

Si se utiliza un simple análisis periodo de recuperación para determinar los aspectos económicos de la refinanciación en el ejemplo anterior, el ahorro de pagos mensuales acumuladas son mayores que los costos de $ 3.000 para refinanciar a partir de 19 meses. En otras palabras, el simple método de periodo de recuperación nos dice que si el dueño de casa espera tener la nueva hipoteca durante 19 o más meses, la refinanciación tiene sentido.

Sin embargo, si se utiliza el método del patrimonio neto, la decisión de financiar de nuevo, no se convierta económica hasta el mes 29, cuando el saldo de capital de la nueva hipoteca, menos los ahorros de los pagos mensuales acumuladas es menor que el saldo de capital de la hipoteca existente. El enfoque del patrimonio neto nos dice que se tarda diez meses más largo que el enfoque simple de periodo de recuperación antes de la refinanciación es económico.

Balance

Mediante el cálculo de los verdaderos aspectos económicos de la refinanciación de su hipoteca, se puede determinar con precisión qué periodo de recuperación real que tiene que lidiar con si decide hacerlo. Hacer números toma un poco de trabajo, pero es muy posible que hacer para todos. Especialmente si usted está planeando en movimiento dentro de poco, tomarse unos minutos para calcular los verdaderos aspectos económicos de la refinanciación de su hipoteca puede muy bien ayudar a evitar daños en su patrimonio neto por miles de dólares.

Para obtener más información sobre la refinanciación de su hipoteca y pagar en Siete errores financieros comunes y pagar su hipoteca.