Cómo estimar Cuando Valores del hogar son insostenibles

El mercado inmobiliario de Estados Unidos ha tomado propietarios e inversores en una montaña rusa durante el siglo 21. Estimulado por la disminución de las tasas hipotecarias y las normas de suscripción liberales, la demanda de viviendas se aceleró rápidamente desde finales de 1990 hasta mediados de la década de 2000. Incluso con los constructores y promotores luchando para levantar nuevas viviendas, la demanda superó ampliamente la oferta, lo que resulta en una burbuja de activos en el sector inmobiliario que hizo que los precios se eleva a más del triple de los niveles anteriores a la burbuja en algunas zonas del país, incluyendo Las Vegas, Phoenix y Sur de la Florida.

Este tipo de aumento de los precios resultó insostenible, ya que la burbuja de la vivienda se desplomó durante la década de los años 2000. En el centro de Miami, condominios un precio de más de $ 300,000, mientras que en construcción en el año 2006 se sentó en el mercado en menos de $ 100.000 en 2009 con tan siquiera una oferta. Muchos tuvieron que ser convertido a los apartamentos de alquiler para mantener a los inversores de la quiebra. En Las Vegas, barrios sin terminar salpicaban el paisaje suburbano, con campos, casas de flamantes mitad construidas sentado vacía.

Indicadores de Mercado de la vivienda

Los analistas apuntan a varios factores a la hora de asignar la responsabilidad de la crisis de la vivienda. El aumento de los impagos de hipotecas representan la mayor cabeza de turco. Durante los años de la burbuja, las normas de crédito eran casi inexistentes. Las compañías hipotecarias repartieron los préstamos a los prestatarios con un historial de crédito dudoso o que no pudieron demostrar sus ingresos. Esta práctica animó a la gente a comprar casas más grandes de lo que podían en el supuesto optimista de que los precios seguirían subiendo y podrían vender en un año o dos y dinero en efectivo en grande. La primera gran ola de incumplimientos en el año 2007 se inició un efecto de bola de nieve que empuja cada vez más a los prestatarios bajo el agua, ya que acumula impulso. Para el año 2008, una crisis en toda regla estaba en marcha.

A menos discutidos, pero no contribuye menos viable que el accidente fue el simple hecho de que los precios de la vivienda se había convertido en insostenible basado en los niveles de ingresos. expertos en finanzas recomiendan que los compradores domésticos limitan la compra de vivienda a tres veces sus ingresos anuales. Una familia haciendo $ 100.000 por año, entonces, no debe gastar más de $ 300,000 en una casa. De 1990 a 2000, esta proporción plantea un pequeño problema al comprador estadounidense típica. El precio promedio de una casa oscilaba entre tres y 3,5 veces el ingreso medio por hogar. Durante los siguientes seis años, los precios aumentaron rápidamente, mientras que los ingresos se estancaron. Para el año 2006, la casa de precio mediano era mucho fuera del alcance de la mediana de la familia, con un costo de casi cinco veces el ingreso anual de la familia de la mediana. Esta dinámica resultó insostenible, ya que los precios comenzaron su plomada dramática poco después.

La relación precio-ingreso

A partir de la Segunda Guerra Mundial hasta finales de 1990, la apreciación del precio casa era en su mayoría estable y fiable, sin vacilaciones importantes o turbulencias a nivel nacional. Durante este tiempo, los precios medios atascados cerca del punto de tres veces la renta anual, en la que una familia típica puede permitirse un hogar típico. Sólo cuando los precios comenzaron a alejarse de este nivel por un amplio margen hizo inestabilidad afianzarse. Por lo tanto, es instructivo en la evaluación de los valores de inicio para examinar la relación entre el precio promedio de ingreso familiar promedio. En los lugares donde esta relación se mantiene cerca de tres, se sugiere la estabilidad y la sostenibilidad. A medida que la relación se arrastra más alto, los posibles compradores deben proceder con precaución, sobre todo si la relación se aproxima a cinco, el nivel observado a nivel nacional en 2006 justo antes de la crisis.

Dónde encontrar valor en 2016

Varias ciudades con mercados calientes durante la burbuja de 2000 se están calentando nuevamente a partir de 2016. precio de venta promedio de Miami ahora supera los $ 250.000, ingreso promedio cinco veces de la ciudad de $ 50.000. El precio medio de venta en Phoenix se aproxima a los $ 200.000, casi cuatro veces el ingreso medio por hogar de $ 53.000. Las cifras son similares en Las Vegas, donde el precios de abril el año 2016 las ventas promedio fue de $ 195.000 y la renta de casa mediana era $ 51.000. La relación precio-ingreso indica que estos mercados podrían pasar calor.

Por otro lado, ciertos lugares en los Estados Unidos siguen ofreciendo valores asombrosos basados ​​en los niveles de ingresos. En Tulsa, Oklahoma, el precio de venta promedio de $ 94.000 es casi el doble del ingreso medio por hogar de $ 46.000. La historia es similar en Columbus, Ohio, donde el precio de venta promedio de $ 128.000 es igual al ingreso medio de los hogares tiempos más o menos dos horas y media de la ciudad de $ 51.000.