¿Cómo afectan las tasas de interés del mercado de la vivienda

Hipotecas vienen en dos formas primarias – tasa fija y tasa ajustable – con algunas combinaciones híbridas y múltiples derivados de cada uno. Una comprensión básica de los tipos de interés y las influencias económicas que determinan el curso futuro de las tasas de interés puede ayudar a los consumidores a tomar decisiones de hipoteca financieramente sólidas, tales como hacer la elección entre una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM) o de decidir si refinanciación de una hipoteca de tasa ajustable.

En este artículo, hablaremos de la influencia de los tipos de interés en la industria de la hipoteca, y cómo afectará tanto en última instancia, la cantidad que paga por su casa.

La línea de producción de hipotecas

La industria de la hipoteca tiene tres partes principales o negocios: el originador de hipotecas, el agregador y el inversor.

El originador de hipotecas es el prestamista. Los prestamistas vienen en varias formas, desde las cooperativas de crédito y bancos para los corredores de hipoteca. originadores de hipotecas y préstamos introducen en el mercado para los consumidores. Se venden los préstamos. Compiten entre sí sobre la base de las tasas de interés, comisiones y niveles de servicio que ofrecen a los consumidores. Las tasas de interés y comisiones que cobran a los consumidores a determinar sus márgenes de beneficio. La mayoría de los emisores de hipotecas no préstamos de la cartera (es decir, que no retienen el activo del préstamo). En cambio, venden la hipoteca en el mercado secundario de hipotecas. Las tasas de interés que cobran los consumidores están determinadas por sus márgenes de beneficio y el precio al que se puede vender la hipoteca en el mercado secundario de hipotecas.

El agregador de compra hipotecas de nueva originó a partir de otras instituciones. Ellos son parte del mercado secundario de hipotecas. La mayoría de los agregadores son también autores de la hipoteca. Los agregadores piscina para muchas hipotecas similares entre sí para formar valores respaldados por hipotecas (MBS) – un proceso conocido como titulización. Una valores respaldados por hipotecas es un bono respaldado por un conjunto subyacente de hipotecas. valores respaldados por hipotecas se venden a los inversores. El precio al que valores respaldados por hipotecas pueden ser vendidos a los inversores determina el precio que pagarán por los agregadores de hipotecas recién originados de otros prestamistas y las tasas de interés que ofrecen a los consumidores por sus propios originación de hipotecas.

Hay muchos inversores en valores respaldados por hipotecas: los fondos de pensiones, fondos de inversión, bancos, fondos de cobertura, gobiernos extranjeros, compañías de seguros, y Freddie Mac y Fannie Mae (empresas patrocinadas por el gobierno). valor relativo ya que los inversores tratan de maximizar los rendimientos, que con frecuencia se ejecutan los análisis entre los valores respaldados por hipotecas y otras inversiones de renta fija como los bonos corporativos. Al igual que con todos los valores financieros, la demanda de los inversores por valores respaldados por hipotecas determina el precio que pagarán por estos valores.

Los inversores no determinan las tasas de hipoteca?

En gran medida, los inversores de seguridad respaldados por hipotecas determinan las tasas hipotecarias ofrecidos a los consumidores. Como se explicó anteriormente, la línea de producción de la hipoteca termina en forma de títulos respaldados por hipotecas comprada por un inversor. El libre mercado determina los precios de equilibrio del mercado de los inversores pagarán por valores respaldados por hipotecas. Estos precios se retroalimentan a través de la industria de la hipoteca para determinar las tasas de interés ofrecidas a los consumidores.

Las hipotecas de tasa de interés fija

La tasa de interés en una hipoteca de tasa fija es fija durante la vida de la hipoteca. Sin embargo, en promedio, hipotecas a 30 años con tasa fija tienen una vida útil de sólo unos siete años. Esto se debe a que los propietarios de viviendas con frecuencia se mueven o refinanciar sus hipotecas.

precios de los valores respaldados por hipotecas están altamente correlacionados con los precios de los bonos del Tesoro de Estados Unidos. Esto significa que el precio de un valor respaldado por hipotecas respaldados por hipotecas a 30 años se moverá con el precio del Tesoro de Estados Unidos billete de cinco años o del bono del Tesoro estadounidense a 10 años sobre la base de un director financiero conocido como la duración. En la práctica, la duración de una hipoteca a 30 años está más cerca de la nota de cinco años, pero el mercado tiende a utilizar el bono a 10 años como punto de referencia. Esto también significa que la tasa de interés de hipotecas a 30 años con tasa fija que ofrece a los consumidores debe moverse hacia arriba o hacia abajo con el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. el rendimiento de un bono es una función de su tasa de interés nominal y el precio.

Las expectativas económicas determinan el precio y el rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos. el peor enemigo de un bono es la inflación. La inflación erosiona el valor de los pagos futuros de bonos – tanto los pagos de cupones y el reembolso de principio. Por lo tanto, cuando la inflación es alta, o se espera que aumente, los precios de los bonos bajan, lo que significa que sus rendimientos se elevan – hay una relación inversa entre el precio de un bono y su rendimiento.

El papel de la Fed

La Reserva Federal juega un papel importante en las expectativas de inflación. Esto se debe a la percepción que tiene el mercado de bonos de lo bien que la Reserva Federal es el control de la inflación a través de la administración de los tipos de interés a corto plazo determina los tipos de interés a más largo plazo, tales como el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. En otras palabras, la Reserva Federal fija las tasas de interés a corto plazo actuales, que interpreta el mercado para determinar las tasas de interés a largo plazo, tales como el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años.

Recuerde, las tasas de interés de las hipotecas a 30 años tienen una alta correlación con el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. Si usted está tratando de predecir lo que las tasas de interés de la hipoteca de tasa fija a 30 años van a hacer en el futuro, ver y comprender el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años (o la nota de cinco años), y sigue lo que el mercado está diciendo acerca de la política monetaria de la Reserva Federal.

Las hipotecas de tasa ajustable

La tasa de interés en una hipoteca de tasa ajustable puede cambiar mensualmente, cada seis meses o cada año, dependiendo de las condiciones de la hipoteca. La tasa de interés se compone de un valor de índice más un margen. Esto se conoce como la tasa de interés totalmente indexada. Por lo general se redondea a un octavo de un punto porcentual. El valor del índice es variable, mientras que el margen se fija durante la vigencia de la hipoteca. Por ejemplo, si el valor de índice actual es de 6.83% y el margen es del 3%, redondeando al octavo más cercano de un punto porcentual haría que la tasa de interés totalmente indexada 9,83%. Si el índice se redujo a 6,1%, la tasa de interés totalmente indexada sería del 9,1%.

La tasa de interés en una hipoteca de tasa ajustable está ligado a un índice. Existen diferentes tipos de índices hipotecarios utilizados para diferentes hipotecas de tasa ajustable, cada uno de los cuales se construye utilizando los tipos de interés ya sea en un tipo de seguridad financiera activamente negociado, un tipo de préstamo bancario o un tipo de depósito bancario. Todos los diferentes índices de Hipoteca se corresponden en líneas generales con los demás. En otras palabras, se mueven en la misma dirección, hacia arriba o hacia abajo, a medida que cambian las condiciones económicas. La mayoría de los índices de hipotecas se consideran los índices a corto plazo. A corto plazo o término se refiere a la expresión de los valores, préstamos o depósitos utilizados para construir el índice. Por lo general, ningún tipo de seguridad, préstamo o depósito que tiene un plazo de un año o menos se considera a corto plazo.

La mayoría de los tipos de interés a corto plazo, incluidas las utilizadas para la construcción de índices de hipotecas, están estrechamente correlacionados con una tasa de interés conocida como la Tasa de Fondos Federales.

la previsión de cambios

Si usted está tratando de predecir cambios en las tasas de interés de las hipotecas de tasa ajustable, mira la forma de la curva de rendimiento. La curva de rendimiento representa los rendimientos de los bonos del Tesoro de Estados Unidos con un vencimiento de tres meses a 30 años.

Cuando la forma de la curva es plana o inclinada hacia abajo, significa que el mercado espera que la Reserva Federal de mantener las tasas de interés a corto plazo fijo o moverlos inferior. Cuando la forma de la curva tiene pendiente positiva, el mercado espera que la Reserva Federal para mover las tasas de interés a corto plazo superior.

La pendiente de la curva en cualquier dirección es una indicación de por lo mucho que el mercado espera que la Reserva Federal para elevar o menores tasas de interés a corto plazo. El precio de los futuros de los fondos federales es también una indicación de las expectativas del mercado para las futuras tasas de interés a corto plazo.

Balance

La comprensión de lo que influye fijo actuales y futuros y las tasas de hipotecas de tasa ajustable puede ayudar a tomar decisiones de hipoteca financieramente sólidas. Este conocimiento puede ayudar a tomar una decisión sobre la elección de una hipoteca de tasa ajustable sobre una hipoteca de tasa fija y puede ayudar a decidir cuando tiene sentido para refinanciar a cabo de una hipoteca de tasa ajustable. A continuación se presentan algunos consejos finales.

No creas todo lo que se escucha en la televisión. No siempre es un buen momento para refinanciar fuera de su hipoteca de tasa variable antes de que el tipo de interés se eleva aún más. Las tasas de interés podrían subir aún más hacia adelante – o podrían caer. Averigüe cuál es la curva de rendimiento está diciendo.

Para más información, véase 4 factores clave que impulsan el mercado inmobiliario, mejores indicadores del mercado inmobiliario de Estados Unidos y cómo las tasas de interés Trabajo en una hipoteca.