Casas moviendo de un tirón: ¿Es mejor que la de comprar y mantener la estrategia?

La cuestión de si la compra y venta o de compra y de mantenimiento es la mejor estrategia de inversión de bienes raíces no tiene una respuesta correcta. Más bien, la decisión de elegir un método u otro debe ser parte de una estrategia explícita que tiene objetivos generales de inversión del inversor, así como las oportunidades que presenta el mercado existente, en cuenta. Este artículo discutirá ventajas y desventajas de cada estrategia de inversión. Sigue leyendo para averiguar qué estrategia va a superar a los demás en el mercado en el que se invierte.

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?

Residencial propiedad de bienes raíces está ganando cada vez mayor interés por parte de los inversores minoristas para muchas de las siguientes razones: Inmuebles ofrece rendimientos más predecibles que las acciones y bonos.
Inmobiliario ofrece una cobertura contra la inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de caja de inversión suelen aumentar por lo menos tanto como la tasa de inflación.
Inmobiliario ofrece un excelente lugar para el capital en momentos en que los inversores no están seguros de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo en acciones y bonos a ser insuficiente.
La equidad creado en una inversión inmobiliaria ofrece una excelente base para la financiación de otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para conseguir el capital para entrar en otros vehículos (es decir, la compra de acciones en el margen), los inversores pueden pedir prestado en contra de su capital para financiar otros proyectos. La relativa facilidad en pedir prestado en contra de una inversión inmobiliaria en combinación con la deducibilidad de los intereses de la hipoteca hace que esta opción un método menos costoso para la financiación de otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumir el riesgo financiero adicional.
Además de proporcionar el flujo de efectivo para los propietarios durante los períodos en los bienes raíces residenciales se alquila a cabo, sino que también puede ser utilizado como residencia o para algún otro propósito durante los períodos en que no está produciendo flujos de efectivo. (¿Querer aprender más? Leer: La inversión en el sector inmobiliario).

La Influencia de Factores de Mercado

Para delinear las implicaciones de la decisión solapa o se espera, hay que entender los problemas inherentes a cada una de las estrategias de transacción. En comparación con las acciones y bonos, bienes raíces es un mercado relativamente ineficiente y se caracteriza por bajo volumen de transacciones y datos de mercado que no es muy transparente. La dificultad de encontrar oportunidades de bienes raíces en combinación con datos de propiedades inconsistentes y de mercado hacen transacciones de bienes raíces más difícil y costoso para ejecutar acciones y bonos de los oficios. (Para la lectura adicional, véase: Cinco cosas que cada inversor de bienes raíces debe saber.)

Otras dos cuestiones que pueden llevar a los inversores a elegir una táctica sobre otra giran en torno a los métodos de valoración y el capital necesario para invertir en esta clase de activos. bienes raíces residenciales se valora por el método de evaluación y no por negociación continua, lo que resulta en rendimientos de las inversiones que sean más previsibles y menos volátiles que los rendimientos de las acciones y bonos. Debido a la demanda de los bienes raíces se ve afectada por las tendencias económicas a largo plazo, como el crecimiento de la población, el empleo y la economía en general, los bienes raíces se ha extendido períodos de valores altos y bajos y los volúmenes de transacción. mercados de bienes raíces en una tendencia alcista a largo se caracterizan por una mayor demanda y los períodos en que los inversores hacen heno mientras brilla el sol, mientras que los mercados de Down tienden a mostrar las operaciones limitadas, con los inversores tomando pérdidas de papel hasta que el mercado revive y que una vez más se puede obtener ganancias.

Para demostrar el costo relativamente alto de las inversiones inmobiliarias en las estrategias generales de inversión, comparar la diferencia entre una inversión de $ 200.000 en acciones y una inversión de igualdad en la propiedad. Al tomar un gran riesgo de renta variable, un inversor puede vender inmediatamente una parte de la inversión para una ganancia y mantener el equilibrio al dólar de costo promedio, esperar a futuras ganancias potenciales, o tomar una posición a largo plazo en esa industria o empresa. Una posición de $ 200.000 dólares en propiedad podría ser cualquier cosa, desde una vivienda unifamiliar a un par de pequeñas propiedades. Con la excepción de las inversiones inmobiliarias titulizados, tales como fondos de inversión inmobiliaria (REIT), hay un problema con la propiedad única de la propiedad residencial es que no se divida fácilmente. Con otros tipos de inversiones, tales como acciones, si un inversor se siente incómodo con una cierta exposición, él o ella puede despedir a la exposición con derivados o mediante la venta de una parte de la inversión. Con los bienes raíces, la única manera de reducir la exposición es la venta de participaciones en una sociedad en la propiedad, lo que puede conducir a problemas de control, legales y de gestión.

Los pros y los contras de mover de un tirón

La ventaja más evidente para voltear las inversiones inmobiliarias es la capacidad de darse cuenta de inmediato las ganancias y tener capital inmovilizado por la menor cantidad de tiempo posible. Además, a diferencia del mercado de valores, que puede convertirse en el medio de un día, los mercados de bienes raíces son más fáciles de predecir y pueden producir períodos de tiempo prolongados que compensan los inversores para voltear propiedades. En este sentido, las propiedades de mover de un tirón se podría considerar una estrategia de inversión menos arriesgada, ya que está destinado a mantener el capital en riesgo de una cantidad mínima de tiempo y porque carece de los riesgos de gestión y arrendamiento inherentes a la tenencia de inmuebles.

Para la mayoría de los inversores, voltear propiedades se deben considerar más de una estrategia táctica de una estrategia de inversión a largo plazo. Debido a que los costos de transacción son muy altos tanto en la compra ya la venta, pueden afectar significativamente a los resultados. Hay dos tipos principales de propiedades que se pueden utilizar en un método de compra / venta de la inversión inmobiliaria. La primera es casas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor de mercado actual, ya que están en dificultades financieras. El segundo es el fijador, una propiedad con un problema estructural o el diseño que se puede superar para crear valor.

Los inversores que se centran en las propiedades con dificultades lo hacen mediante la identificación de los propietarios de viviendas que ya no pueden manejar o mantener sus propiedades o encontrando propiedades que son apalancadas y están en riesgo de caer en mora. Los que prefieren los fijadores, por el contrario, se remodelar o mejorar una propiedad para que funcione mejor para los propietarios de viviendas o es más eficiente para los inquilinos. El uso de esta táctica, el comprador de un fijador se basa en la inversión de capital para aumentar los valores en lugar de sólo la compra de la propiedad de una base baja con el fin de crear altos rendimientos de inversión. Por supuesto, también es posible combinar estas dos estrategias al lanzar propiedades, y muchos inversores hacer precisamente eso.

Sin embargo, las propiedades de mover de un tirón pueden crear problemas de impuestos y costes que no se está ante con inversiones a largo plazo. Mover de un tirón por lo general conduce a las oscilaciones de los ingresos que puede crear problemas de flujo de caja y de gestión tributaria. Además, la búsqueda de estas oportunidades puede ser difícil en el largo plazo, por lo que esta estrategia más adecuada para aquellos que deseen aprovechar las oportunidades a corto plazo en el mercado de bienes raíces. (Para obtener más información acerca de volteo, leer Cinco errores que hacen que la Casa apretar un flop).

Los pros y los contras de la explotación agrícola

Es un hecho bien conocido de que comprar y mantener los bienes raíces es una receta para amasar una gran riqueza. La mayoría del dinero de edad en los EE.UU. y en el extranjero se acumuló a través de propiedad de la tierra. Incluso después de períodos de disminución de precios de la tierra, el valor del suelo casi siempre se han recuperado en el largo plazo porque hay una cantidad limitada de tierra.

Sin embargo, la propiedad a largo plazo de bienes raíces lleva una miríada de problemas de gestión y legales que los inversores en acciones y bonos no tienen que hacer frente. la propiedad de bienes raíces es un esfuerzo de gestión intensiva que está fuera del conjunto de habilidades de muchos inversores.

inversores de capital tiene que tener las habilidades para analizar un mercado en particular, una empresa en particular y la capacidad de gestión para ejecutar sus estrategias de negocio. Un inversor de bienes raíces a largo plazo las necesidades de las mismas habilidades, pero tiene la responsabilidad adicional de creación y ejecución de las estrategias de negocio para sus propiedades. Muchos inversores, especialmente los propietarios de inmuebles en alquiler por primera vez, están mal preparados o mal equipados para hacer frente a las responsabilidades que conlleva la gestión de alquiler. El proceso de búsqueda de inquilinos de calidad y el servicio de sus necesidades, además de asegurar el mantenimiento y conservación de la propiedad, puede ser una gestión de la propiedad y la empresa estresante que requiere mucho tiempo, pero el éxito es necesaria para garantizar los flujos de efectivo de la inversión en curso de uno. (Pensando en convertirse en un propietario? Ver Top 10 características de una propiedad de alquiler rentable y consejos para el propietario prospectivo.)

Los riesgos inherentes a la propiedad a largo plazo de bienes raíces son grandes, pero si mitigado, el inversor está bien compensados ​​por asumir ellas. La mayor parte de estos riesgos, que incluyen los riesgos transaccionales de propiedades de la compra y venta, los riesgos para el bienestar de la propiedad y los riesgos de encontrar y mantener los inquilinos se consideran riesgos no sistemáticos, o los riesgos de inversión que se puede diversificar de inmediato si un número apropiado de las inversiones se compran en una cartera bien elaborado. El problema para la mayoría de los inversores es que los bienes raíces es tan intensivo en capital que la cantidad necesaria para la compra de bienes suficientes para diversificarse más allá de estos riesgos está fuera de sus posibilidades. (Para aprender cómo evaluar su nivel personal de riesgo, consulte: Determinación del Riesgo y la pirámide de riesgo.)

Elección de una estrategia

Con el fin de decidir si voltear propiedades o les sostiene a largo plazo es la estrategia más adecuada, hay que responder a algunas preguntas críticas. Un inversor debe decidir si la asignación de capital es una permanente o un ser transitorio y si se trata de una parte fundamental de una estrategia de inversión global o un medio para mejorar los rendimientos. Uno también tiene que determinar qué riesgo y el rendimiento es apropiado para esta parte de sus carteras de inversión y si el inversor tiene la tolerancia y la habilidad adecuada para asumir las responsabilidades de gestión que van junto con cualquier tipo de inversión. Si el capital no está disponible para la compra de una cartera diversificada, un inversor potencial debe estar preparado para asumir el riesgo no sistemático, incluidos los riesgos de propiedad individual y el potencial falta de demanda de la propiedad, ya sea por los propietarios o arrendatarios. En la decisión de adoptar una estrategia de comprar y vender, un inversor también debe determinar si él o ella tiene la habilidad para descubrir las viviendas en venta en dificultades o fijadores. En esta estrategia transaccional, es importante determinar si el capital se puede convertir suficientes veces dentro de un período de inversión dada a superar los costos de transacción, tanto en la compra ya la venta, incluyendo el corretaje, la financiación y gastos de cierre.

Balance

Aunque la elección entre las dos estrategias en cuestión depende de uno situación y de inversión particulares metas financieras, la estrategia de retención a largo plazo es generalmente más apropiada para los que utilizan los bienes raíces como una parte fundamental de sus carteras de inversión en general; voltear propiedades es más apropiado cuando los bienes raíces se utiliza como un complemento o una táctica de retorno de realce. Los inversores que deseen acumular riqueza y para obtener ingresos de sus inversiones en bienes raíces debe considerar la realización de propiedades inmobiliarias a largo plazo, mediante el capital acumulado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con el potencial de tiempo la venta de las propiedades en un mercado para arriba. Voltear propiedades es una táctica que se adapta mejor a los períodos en que las perspectivas en los mercados de acciones y bonos son bajos, o para inversores que deseen obtener ganancias de capital a corto plazo durante el tiempo que el actual mercado lo permita.