Invertir en bienes raíces de generación de ingresos consiste en datos de mercado y un grado de subjetividad. Uno de los supuestos más importantes que un inversor de bienes raíces debe hacer cuando las propiedades valorando es la elección de una tasa de capitalización adecuada, que es la tasa de rendimiento requerida sobre bienes inmuebles, neto de la apreciación o depreciación de valor.
En pocas palabras, es la tasa que se aplica al margen de explotación para determinar el valor actual de una propiedad.
Tutorial: Exploración de inversiones inmobiliarias
Cálculo con la tasa de capitalización
Por ejemplo, si una propiedad que se espera que genere ingresos netos de explotación (NOI) de $ 1 millón durante los próximos diez años se descuenta a una tasa de capitalización del 14%, el valor de mercado de la propiedad se determina que $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857, en donde el margen de explotación dividido por la tasa global de capitalización es igual a su valor de mercado.
El valor de mercado de $ 7.142.857 representa una buena oferta si la propiedad se vende a $ 6,5 millones que sería un mal negocio si el precio de venta es $ 8 millones.
La determinación de la tasa de capitalización es una de las métricas clave en la valoración de una propiedad de generación de ingresos. Hay varios métodos que los inversores pueden utilizar para encontrar una tasa de capitalización adecuada.
Mercado-Método de Extracción
Este método supone que no está fácilmente disponible la utilidad de operación y el precio de venta de la información actual, neto de las propiedades de generación de ingresos comparables. La ventaja con el método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización directa de ingresos más significativa.
La determinación de la tasa de capitalización es relativamente simple aquí. Supongamos que un inversor está considerando comprar en un estacionamiento que se espera que genere $ 500.000 en el margen de explotación. En la zona, hay tres propiedades de generación de ingresos de estacionamiento existentes comparables.
1. Estacionamiento 1 tiene un margen de explotación de $ 250.000 y un precio de venta de $ 3 millones. En este caso, la tasa de capitalización es: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8,33%.
2. Estacionamiento 2 tiene un margen de explotación de $ 400.000 y un precio de venta de $ 3.95 millones. La tasa de capitalización es: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10,13%.
3. Estacionamiento 3 tiene un margen de explotación de $ 185.000 y un precio de venta de $ 2 millones. La tasa de capitalización es: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9,25%.
Sobre la base de las tasas calculadas para estas tres propiedades comparables (8.33, 10.13 y 9.25%), una tasa de capitalización global del 9,4% sería una representación razonable del mercado. El uso de este tipo de capitalización, un inversor podría determinar el valor de mercado de la propiedad. La oportunidad de inversión estacionamiento estaría valorada usando $ 500,000 / 0,094 = $ 5.319.149.
Método de Aumento
El método de aumento es un poco más complejo que el método de extracción de mercado. La tasa de capitalización se logra mediante la combinación de tipo de interés, la falta de liquidez (por el cual se carece de liquidez debido a la naturaleza de los bienes raíces), recaptura de primera calidad y tasa de riesgo.
Dada una tasa de interés del 4%, una tasa de falta de liquidez de 1,5%, una prima recaptura de 1,5% y una tasa de riesgo de 2,5%, la tasa de capitalización de una propiedad de la equidad podría resumirse como: 6 + 1,5 + 1,5 + 2,5 = 11,5%. Si el margen de explotación fue de $ 200.000, el valor de mercado de la propiedad sería: $ 200.000 / 0.115 = $ 1.739.130.
Obviamente, la realización de este cálculo es muy sencillo. La complejidad radica en la evaluación de estimaciones precisas de los componentes individuales de la tasa de capitalización, que puede ser un reto. La ventaja del método de aumento es que se trata de definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
Band-de-Inversión Método
El método de cinta de inversión requiere los cálculos más avanzados de los tres métodos. La tasa de capitalización se calcula utilizando las tasas individuales de interés para las propiedades que utilizan tanto la deuda y la financiación de capital. La ventaja del método de banda de la inversión es que es la tasa de capitalización más adecuado para las inversiones inmobiliarias financiadas.
El primer paso es calcular un factor de fondo de amortización. Este es el porcentaje que se debe dejar de lado cada periodo para tener una cierta cantidad en un punto futuro en el tiempo. Supongamos que una propiedad con el margen de explotación de $ 950.000 es financiado al 50%, utilizando la deuda a un interés del 7% a amortizar en 15 años. El resto se paga con la equidad a una tasa de rendimiento requerida de 10%. El factor de fondo de amortización se calcula como:
Tasa de interés / 12 meses
{[1 + (tipo de interés / 12 meses)] # de años x 12 meses -1}
La conexión de los números, obtenemos:
2001.)
0) x 40.000
Esto calcula a 0,003154 por mes. Por año, este porcentaje: .003154 x 12 meses = 0,0378. La velocidad a la que se debe pagar un prestamista es igual a este factor de fondo de amortización, más la tasa de interés. En este ejemplo, esta tasa es: 0,07 + 0,0378 = 10,78%, o 0,1078.
Por lo tanto, la tasa promedio ponderada, o la tasa de capitalización global, utilizando el peso del 50% de la deuda y el 50% en peso de la equidad es: (0.5 x 0,1078) + (0,5 x 0,10) = 10,39%. Como resultado, el valor de mercado de la propiedad sería: $ 950,000 / 0.1039 = $ 9.143.407.
Balance
Estos métodos están diseñados específicamente para las características de generación de ingresos como edificios de apartamentos, locales comerciales e industriales. Debe tenerse en cuenta que estos métodos no son apropiados para las propiedades que están ocupadas por los propietarios.
Las conjeturas sobre el valor de una propiedad de generación de ingresos puede conducir a evaluaciones inexactas e inversiones fallidas. La selección de un tipo de capitalización adecuada aumenta la precisión de una valoración, y, por tanto, la capacidad de elegir una buena inversión de propiedad de generación de ingresos. (Para lecturas más relacionados, echa un vistazo a Cómo analizar Fondos de Inversión Inmobiliaria, formas sencillas para invertir en bienes raíces y razones clave para invertir en el sector inmobiliario.)